향후 10년 수도권부동산의 중요 포인트
하락론자 일수록 금리인상에 엄청 민감하게 반응하던데
금리 1~2%오른다한들 공급부족으로 인한 시장의 상승을 누르기에는 역부족으로 생각됩니다.
참고로 금리가 오른다는 말은 전세의 월세전환율도 올라간다는 의미입니다.
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2. 누적되고 있는 공급부족
부동산의 수요와 공급은 단기간이 아닌 누적치로 봐야합니다.
현재 부동산가격상승은 향후 몇년간의 매매 수요를 일시에 당겨왔다는 점은 동의합니다.
급등으로 인한 피로감과 매매수요감소 그리고 대출규제는 현재 부동산 소강상태를 설명하기에는 부족함이 없어보입니다.
그러면 이제 수요를 넘어서는 초과공급이 이뤄저야 할텐데
초과공급은 어느물량으로 언제 공급될까요?
사람들이 원하는 출퇴근용이한 위치에 충분한 물량의 국평 민간아파트공급은 현재로서는 기약이 없습니다.
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3. 인구감소와 수도권 집중
한국의 총인구는 이제 줄어드는 추세입니다.
급격히 줄어드는 출산율은 앞으로도 개선될 여지는 크게 없어보입니다.
반면 가구수 계속 증가하고있고
지방에서 수도권으로의 인규유입은 계속 이뤄지고 있습니다.
결국 수도권 한정해서 보자면 인구와 가구수는 늘어나고 있습니다.
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4. 수도권 집중심화
현대중공업 연구소를 분당신축건이 대표적입니다.
왜 조선조가 위치한 울산에서 굳이 분당으로 올라올까요?
인재유치가 되지않기 때문입니다.
닭이먼저냐 달걀이 먼저냐처럼
인재들은 수도권근무를 원하고 회사또한 사업장은 수도권을 떠나기 싫어합니다.
설령 혁신도시처럼 직장이 강제로 지방으로 내려가도 가족들은 수도권에 남고
아빠들만 셔틀을 타고 출퇴근하거나 원룸에서 지내곤합니다.
삼성의 다음 먹거리 시스템반도체또한 화성~고덕으로 이어지는 라인에 엄청난규모로 투자를 진행중이고
관련업체들또한 속속들이 입주중입니다.
결국 고소득이거나 선호하는 일자리는 수도권 집중이 심화될것이고 인구또한 수도권으로 몰릴수밖에없습니다.
하이닉스가 힘들게 용인에 터를잡은이유도 이와 같은 맥락입니다.
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5. 급격한 노후화
80년대 중반부터 급격하게 늘어난 공동주택중 재건축이 진행중인 곳은 극소수입니다.
2030년이되면 1기신도시는 40년차에 접어들게 됩니다.
블록별로 순차적으로 재건축 진행된다 가정할때 지금부터는 어느정도 구체적인 계획이나와야 함에도
각종규제로 인해 아무것도 이뤄진게 없습니다.
과연 어떤방식으로 문제를 해결할지 참으로 궁금합니다
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6. 심리
하락주장하시는 분들이 심리에 대해 많이 말씀하시는데
주식처럼 철저하게 투자관점으로 접근하는 자산에 대해서는 심리는 충분히 고려요소입니다.
그런데 마켓타이밍 맞추기는 사실상 불가능하다는점을 고려할때
그간 투자경험도 일천한 무주택자가 매수시점 고려시 심리를 적용한다는게 참 아이러니하네요..
무주택자는 그냥 필요할때 정해진 예산안에서 매수하면 됩니다.
심리따져가면서 타이밍 재는건 다주택자가 할몫입니다.
그리고 모든 자산군의 투자에 있어서 심리와 관련된 공통점이 있습니다.
모두가 하락의 공포에 떨때 탐욕을 부려야 하고
모두가 상승의 탐욕에 취할때 공포에 떨어야 합니다.
지금이 파티의 중반부인지 후반부인지는 각자 해석하기 나름이겠네요.
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7. 사용가치와 자산가치
주식, 금, 비트코인 전부 자산가치만 존재합니다.
사용가치는 전무합니다.
반면 주택은 자산가치로도 훌륭하지만 더욱 중요한점은 사용가치입니다.
주거지는 필수니까요.
하락에 포커스를 두는 분일수록 주택의 자산가치에 더욱 집중하는 경향이 있습니다.
1주택의 본질은 사용가치입니다.
플러스로 자산가치를 고려하는 것이고요
