[뉴스] 선대인 소장 "수도권 집값 40%는 거품…하우스푸어 집 팔아 부채 줄여야"
불새
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05.21
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아래 기사는 2015년 3월 20일 기사입니다
http://www.newsis.com/ar_detail/view.html?ar_id=NISX20150318_0013543058&cID=10401&pID=10400
-최근 몇 년간 집값이 오름세를 보이고 있습니다. 집을 사도 괜찮을까요.
"2~3년 집값이 올랐습니다. 단타 투기하는 사람 입장에서는 집을 사도 괜찮을 수 있습니다. 하지만 우리는 실수요자 입장에서 봐야 합니다. 부동산 업자들은 '청약 경쟁률이 높다', '집값에 프리미엄이 붙었다'며 앞으로도 집값이 점차 오를 거라고 말합니다. 하지만 중요한 것은 입주시점인 2~3년 후입니다. 보통 부동산 가격은 분양 시점에 올랐다가 입주하고 나면 오르지 않는 게 대부분이죠. 입주 후 3~4년 지난 후 다른 데 팔려고 하면 집값이 떨어져있을 확률이 높다고 봅니다."
-오히려 일각에선 한국은 부동산 가격이 충분히 오르지 않아 상승에너지가 억눌려 있다는 얘기도 합니다.
"2000년대 중반 부동산 통계를 유심히 보면, 당시 나오던 집값 통계는 '전국', '모든 주택'이 조사대상이었거든요. 이렇게 전국의 모든 주택으로 통계로 내면 집값이 실제보다 낮게 나오거든요. 집값이 낮은 수도권 외 농촌이나 단독주택 등이 포함되니까요.
하지만 투기는 사실 '수도권', '아파트'에 집중됐습니다. 전국 부동산 가격의 75%를 차지했던 수도권 아파트로만 통계를 보면 주택가격이 굉장히 많이 올랐다는 것을 확인할 수 있습니다."
-문제는 거품인데요. 어떻게 봐야할까요.
"부동산 가격에 거품이 끼었냐 그렇지 않느냐를 판단하는 기준은, 집값이 아니라 부채로 봐야 합니다.
대한민국 집값이 2배 올랐다고 가정합시다. 만약 가계소득이 매년 15%씩 고속 성장해서 부채가 늘지 않는다면 문제는 없습니다. 소득을 이에 상응할 정도로 올라서 집값도 오른다면, 오를만해서 오른거죠.
하지만 한국은 지금 경기가 제대로 돌고 있지 않은 데다 가계 소득도 늘어나지 못하는 상황이에요. 그러니까 정부는 계속 금리를 낮춰 경기 부양책을 쓰는 거고. 결국 주택 수요자들은 '전세난이다', '집값이 오른다'고 자꾸 떠들어대니 불안해서 집 사는 것 아닙니까. '토끼몰이' 당하듯 없는 살림에 빚 내서 집을 산다? 이건 난센스죠. 최근 주택 거래량이 늘어난 게 '부동산 정책 때문'이라고 하지만, 뒤짚어보면 '그동안 빚을 내지 않고서 소득만으로 집을 살 수 있는 사람이 거의 없었다'는 뜻 입니다."
-그럼 집 가진 사람은 파는 편이 낫나요.
"하우스푸어라면 집을 팔고 탈출해야 할 때죠. 지금 부동산 시장을 보면 '침몰하는 배'와 같습니다. 시장은 천천히, 앞으로도 계속 가라앉을 겁니다. 누군가는 본능적으로 탈출해야겠다고 생각할지 모릅니다. 그런데 지금 정부 정책은 '잘못된 안내방송'을 하고 있는 겁니다. '조금만 버텨, 집값 올려줄게'라고. 그러니까 사람들이 집을 정리 못하고 7~8년째 계속 대출을 갈아타면서 버티고 있거든요.
문제는 은행들이 지금 갈아타기 대출을 해주고 있지만 경우에 따라 못해줄 수 있거든요. 굉장히 위험한 상황입니다. 지금 주택 소유자의 70%가 부채를 갖고 있고 부채 평균액수는 3억원이 넘어요. 3억원에 주택담보이율을 잡고 월 80만원만 내다가 원리금을 같이 내기 시작하면 250만원이 되거든요. '지금은 80만원만 내게 해줄게, 250만원 낼 때 갈아타기하라'고 유혹하지요. 그런데 거치기간 만기가 도래하는 물량이 이제 눈덩이처럼 늘어날겁니다. 앞으로 그 기간을 연장해 줄 수 없다면 더 이상은 못 버티는 사람들이 나오기 시작할 겁니다."
-무주택자들은 어떤 선택을 해야 옳을까요.
"최대한 전세시장에 남는 게 맞다고 봅니다. 전세보증금 잃을 위험도 물론 있어요. 하지만 무리해서 집 샀다가 신용불량자가 됐단 얘기는 들었어도, 전세보즘금 올려주기 위해 빚냈다가 신용불량자가 됐다는 얘기는 못 들어봤습니다. 조금만 눈을 돌려 외곽으로 간다면 선택지는 충분히 있다고 봅니다. 전세보증금을 떼일 걱정이 든다면 전세보증보험을 활용하시면 되고요. 집값이 떨어지거나 빚을 고려해 3억원 중 1억원 정도만 들면 연간 보험료도 10만원대로 낮출 수 있습니다. 혹시 집주인의 부채 문제가 심각하다면 전세권 등기를 설정하는 방법도 있습니다.
소득이 충분해 부채 없이 집을 산다면 말릴 필요가 없죠. 빚내서 집 사는 게 위험한 거니까요."
-말씀하셨듯, 가계 부채가 늘어나고 있다는 건 큰 문제입니다.
"현재 지난 2008년 글로벌 경제위기 이후 가계 부채가 큰 폭으로 늘었습니다. 하지만 집값은 떨어졌지요. 가계 가처분 소득 대비해서 개인 금융부채 비율은 2004년 120%, 2008년 경제위기 직전 140%였습니다. 하지만 2013년 말 기준 169.3%이었고, 지금은 175%가 넘을 것으로 전망합니다.
정부가 주택담보대출비율(LTV) 규제를 풀면서 주택담보대출이 사상최고로 증가하고 있어요. 거래 건당 주택 담보대출 증가율을 구해봤습니다. 부동산 폭등기라고 하는 2006년 9월부터 12월까지 4개월보다, 최경환 경제부총리가 대출 규제를 풀었을 때 주택 담보대출액이 1.9배에 달하고 있어요. 엄청나게 빚을 내서 집을 사고 있다는 것이죠. 아주 비정상적인 상황입니다.
이 같은 상황에서 집값이 하락한다면 우리 경제 전반에 큰 충격이 될 수 있습니다. 예를 들어 5억원에 주고 산 집이 4억원으로 떨어졌다고 가정합시다. 만약 빚이 2억원이라면 이런 경우 부채가 3억으로 늘어난 셈입니다. 더구나 자산가치가 떨어지면 아주 긴박한 상황에서 팔지를 못하잖아요. 이게 괜찮은 건가요? 위험한 것 아닙니까. "
-정부 정책방향은 어디로 가야할까요.
"집값은 떨어질 겁니다. 그러니 폭락을 피하는 방향으로 가야죠. 집을 사게 하는 것보다 부채를 줄이도록 유도하는 정책이 필요하다고 봅니다. 부채위기가 높은 가구들의 뇌관부터 지워나가야죠. 총부채상환비율(DTI)규제를 높여야 합니다. 규제완화, 부채 조장책이 되어서는 안되니까요."
-당장 전세난이 큰 문제인데요.
"전세는 집값이 급등하는 시기에 주택물량이 부족해 생겨난 제도기 때문에, 점점 축소될 수밖에 없어요. 정부가 해야 할 일은 전환이 너무 빨리 일어나지 않게 속도를 조절하는 겁니다.
그런데 정부가 지금 전세물량이 나올 수 있도록 유도하는 정책이 없어요. 공공임대주택, 장기전세주택, 저렴한 주택, 전월세 등 많은 선택지가 있는 데도 집값만 떠받치고 있어요.
대표적인 게 정부의 전세자금 대출인데요. 전세난에 시달리는 사람들을 도와주는 것처럼 보이지만, 가만보면 집주인이 전셋값을 올리는 것을 합리화하는 셈이죠. 세입자는 전세 말고 다른 선택을 할 수 있는 데도 금리가 낮으니까 대출을 받고, 집주인은 전세보증금만으로는 이자수익이 안되니까 계속 월세나 반전세로 돌리는 악순환이 나타나는 겁니다."
-그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요.
"지난해와 올해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지고 있는데요. 2~3년 뒤에도 집값이 지금 수준일까 생각해 봐야 합니다. 저는 2~3년 후에 지금 집값의 3분의 2 수준으로 떨어질 가능성이 크다고 봅니다.
당장은 미국 금리 인상이 얼마나 빠르게 일어나 외화 자금 유출속도가 어느정도 되느냐, 입주 물량의 충격이 얼마나 커질까, 정부 정책이 언제까지 지속될까 이런 모든 부분과 맞물릴 겁니다. 폭락까진 아니더라도 상당한 수준의 급락이 예상됩니다."
아래 기사는 2015년 9월 3일 기사입니다
http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2015&no=850126
나한익 노무라금융투자 조사부실장은 "최근 10년간 통계를 분석한 결과 서울 집값은 결혼 10년차 부부 인구 증가율과 깊은 상관관계를 보이고 있다"며 "서울의 결혼 10년차 가구가 올해 31만명을 넘어 지속적으로 증가하는 데다 금리도 과거 주택 상승기의 절반 이하로 떨어져 있어 주택 구매를 자극하고 있다"고 말했다.
나 실장 분석에 따르면 서울 집값이 전년 대비 올랐던 시기(2002~2003년과 2006~2007년)는 결혼 10년차 인구 증가 추이와 절묘하게 맞아떨어진다. 결혼 10년차가 되면 초등학생 자녀 때문에 좀 더 넓은 집으로 이사하거나 전·월세를 벗어나 내 집 마련에 나서려는 대기수요가 생긴다는 설명이다.
나 실장은 "구조적인 수요와 사이클(주기) 수요가 아직 살아 있어 당분간 분위기가 꺾이기는 쉽지 않을 것으로 보인다"며 "다만 2018년부터는 한국의 노동가능인구도 감소할 전망이어서 2018년 이후에는 주택 수요가 줄어들 가능성이 있다"고 내다봤다.
일본 주택시장의 경우 엔화 강세를 막기 위해 80년대 후반 금리를 너무 내리는 바람에 부동산 버블을 키운데다가 1995년부터 노동가능인구까지 떨어져 주택시장은 지속적인 하락세를 탔다. 나 실장은 "한국도 원화 약세를 유도하기 위해 금리를 내리는 과정에서 부동산 버블을 끼고 있어 적절한 금리정책이 필요하다"고 지적했다. 그는 "재건축·재개발이 오랫동안 눌려 있다 보니 수요를 감당할 수 없어 가격 상승은 불가피한 상황이지만 하락기로 접어들면 서울 외곽 지역부터 먼저 집값이 하락할 가능성이 있다"고 진단했다.
집이 없어서 집을 못살까요?
집값이 비싸서 집을 못살까요?
아래 기사는 2015년 3월 20일 기사입니다
http://www.newsis.com/ar_detail/view.html?ar_id=NISX20150318_0013543058&cID=10401&pID=10400
-최근 몇 년간 집값이 오름세를 보이고 있습니다. 집을 사도 괜찮을까요.
"2~3년 집값이 올랐습니다. 단타 투기하는 사람 입장에서는 집을 사도 괜찮을 수 있습니다. 하지만 우리는 실수요자 입장에서 봐야 합니다. 부동산 업자들은 '청약 경쟁률이 높다', '집값에 프리미엄이 붙었다'며 앞으로도 집값이 점차 오를 거라고 말합니다. 하지만 중요한 것은 입주시점인 2~3년 후입니다. 보통 부동산 가격은 분양 시점에 올랐다가 입주하고 나면 오르지 않는 게 대부분이죠. 입주 후 3~4년 지난 후 다른 데 팔려고 하면 집값이 떨어져있을 확률이 높다고 봅니다."
-오히려 일각에선 한국은 부동산 가격이 충분히 오르지 않아 상승에너지가 억눌려 있다는 얘기도 합니다.
"2000년대 중반 부동산 통계를 유심히 보면, 당시 나오던 집값 통계는 '전국', '모든 주택'이 조사대상이었거든요. 이렇게 전국의 모든 주택으로 통계로 내면 집값이 실제보다 낮게 나오거든요. 집값이 낮은 수도권 외 농촌이나 단독주택 등이 포함되니까요.
하지만 투기는 사실 '수도권', '아파트'에 집중됐습니다. 전국 부동산 가격의 75%를 차지했던 수도권 아파트로만 통계를 보면 주택가격이 굉장히 많이 올랐다는 것을 확인할 수 있습니다."
-문제는 거품인데요. 어떻게 봐야할까요.
"부동산 가격에 거품이 끼었냐 그렇지 않느냐를 판단하는 기준은, 집값이 아니라 부채로 봐야 합니다.
대한민국 집값이 2배 올랐다고 가정합시다. 만약 가계소득이 매년 15%씩 고속 성장해서 부채가 늘지 않는다면 문제는 없습니다. 소득을 이에 상응할 정도로 올라서 집값도 오른다면, 오를만해서 오른거죠.
하지만 한국은 지금 경기가 제대로 돌고 있지 않은 데다 가계 소득도 늘어나지 못하는 상황이에요. 그러니까 정부는 계속 금리를 낮춰 경기 부양책을 쓰는 거고. 결국 주택 수요자들은 '전세난이다', '집값이 오른다'고 자꾸 떠들어대니 불안해서 집 사는 것 아닙니까. '토끼몰이' 당하듯 없는 살림에 빚 내서 집을 산다? 이건 난센스죠. 최근 주택 거래량이 늘어난 게 '부동산 정책 때문'이라고 하지만, 뒤짚어보면 '그동안 빚을 내지 않고서 소득만으로 집을 살 수 있는 사람이 거의 없었다'는 뜻 입니다."
-그럼 집 가진 사람은 파는 편이 낫나요.
"하우스푸어라면 집을 팔고 탈출해야 할 때죠. 지금 부동산 시장을 보면 '침몰하는 배'와 같습니다. 시장은 천천히, 앞으로도 계속 가라앉을 겁니다. 누군가는 본능적으로 탈출해야겠다고 생각할지 모릅니다. 그런데 지금 정부 정책은 '잘못된 안내방송'을 하고 있는 겁니다. '조금만 버텨, 집값 올려줄게'라고. 그러니까 사람들이 집을 정리 못하고 7~8년째 계속 대출을 갈아타면서 버티고 있거든요.
문제는 은행들이 지금 갈아타기 대출을 해주고 있지만 경우에 따라 못해줄 수 있거든요. 굉장히 위험한 상황입니다. 지금 주택 소유자의 70%가 부채를 갖고 있고 부채 평균액수는 3억원이 넘어요. 3억원에 주택담보이율을 잡고 월 80만원만 내다가 원리금을 같이 내기 시작하면 250만원이 되거든요. '지금은 80만원만 내게 해줄게, 250만원 낼 때 갈아타기하라'고 유혹하지요. 그런데 거치기간 만기가 도래하는 물량이 이제 눈덩이처럼 늘어날겁니다. 앞으로 그 기간을 연장해 줄 수 없다면 더 이상은 못 버티는 사람들이 나오기 시작할 겁니다."
-무주택자들은 어떤 선택을 해야 옳을까요.
"최대한 전세시장에 남는 게 맞다고 봅니다. 전세보증금 잃을 위험도 물론 있어요. 하지만 무리해서 집 샀다가 신용불량자가 됐단 얘기는 들었어도, 전세보즘금 올려주기 위해 빚냈다가 신용불량자가 됐다는 얘기는 못 들어봤습니다. 조금만 눈을 돌려 외곽으로 간다면 선택지는 충분히 있다고 봅니다. 전세보증금을 떼일 걱정이 든다면 전세보증보험을 활용하시면 되고요. 집값이 떨어지거나 빚을 고려해 3억원 중 1억원 정도만 들면 연간 보험료도 10만원대로 낮출 수 있습니다. 혹시 집주인의 부채 문제가 심각하다면 전세권 등기를 설정하는 방법도 있습니다.
소득이 충분해 부채 없이 집을 산다면 말릴 필요가 없죠. 빚내서 집 사는 게 위험한 거니까요."
-말씀하셨듯, 가계 부채가 늘어나고 있다는 건 큰 문제입니다.
"현재 지난 2008년 글로벌 경제위기 이후 가계 부채가 큰 폭으로 늘었습니다. 하지만 집값은 떨어졌지요. 가계 가처분 소득 대비해서 개인 금융부채 비율은 2004년 120%, 2008년 경제위기 직전 140%였습니다. 하지만 2013년 말 기준 169.3%이었고, 지금은 175%가 넘을 것으로 전망합니다.
정부가 주택담보대출비율(LTV) 규제를 풀면서 주택담보대출이 사상최고로 증가하고 있어요. 거래 건당 주택 담보대출 증가율을 구해봤습니다. 부동산 폭등기라고 하는 2006년 9월부터 12월까지 4개월보다, 최경환 경제부총리가 대출 규제를 풀었을 때 주택 담보대출액이 1.9배에 달하고 있어요. 엄청나게 빚을 내서 집을 사고 있다는 것이죠. 아주 비정상적인 상황입니다.
이 같은 상황에서 집값이 하락한다면 우리 경제 전반에 큰 충격이 될 수 있습니다. 예를 들어 5억원에 주고 산 집이 4억원으로 떨어졌다고 가정합시다. 만약 빚이 2억원이라면 이런 경우 부채가 3억으로 늘어난 셈입니다. 더구나 자산가치가 떨어지면 아주 긴박한 상황에서 팔지를 못하잖아요. 이게 괜찮은 건가요? 위험한 것 아닙니까. "
-정부 정책방향은 어디로 가야할까요.
"집값은 떨어질 겁니다. 그러니 폭락을 피하는 방향으로 가야죠. 집을 사게 하는 것보다 부채를 줄이도록 유도하는 정책이 필요하다고 봅니다. 부채위기가 높은 가구들의 뇌관부터 지워나가야죠. 총부채상환비율(DTI)규제를 높여야 합니다. 규제완화, 부채 조장책이 되어서는 안되니까요."
-당장 전세난이 큰 문제인데요.
"전세는 집값이 급등하는 시기에 주택물량이 부족해 생겨난 제도기 때문에, 점점 축소될 수밖에 없어요. 정부가 해야 할 일은 전환이 너무 빨리 일어나지 않게 속도를 조절하는 겁니다.
그런데 정부가 지금 전세물량이 나올 수 있도록 유도하는 정책이 없어요. 공공임대주택, 장기전세주택, 저렴한 주택, 전월세 등 많은 선택지가 있는 데도 집값만 떠받치고 있어요.
대표적인 게 정부의 전세자금 대출인데요. 전세난에 시달리는 사람들을 도와주는 것처럼 보이지만, 가만보면 집주인이 전셋값을 올리는 것을 합리화하는 셈이죠. 세입자는 전세 말고 다른 선택을 할 수 있는 데도 금리가 낮으니까 대출을 받고, 집주인은 전세보증금만으로는 이자수익이 안되니까 계속 월세나 반전세로 돌리는 악순환이 나타나는 겁니다."
-그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요.
"지난해와 올해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지고 있는데요. 2~3년 뒤에도 집값이 지금 수준일까 생각해 봐야 합니다. 저는 2~3년 후에 지금 집값의 3분의 2 수준으로 떨어질 가능성이 크다고 봅니다.
당장은 미국 금리 인상이 얼마나 빠르게 일어나 외화 자금 유출속도가 어느정도 되느냐, 입주 물량의 충격이 얼마나 커질까, 정부 정책이 언제까지 지속될까 이런 모든 부분과 맞물릴 겁니다. 폭락까진 아니더라도 상당한 수준의 급락이 예상됩니다."
아래 기사는 2015년 9월 3일 기사입니다
http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2015&no=850126
나한익 노무라금융투자 조사부실장은 "최근 10년간 통계를 분석한 결과 서울 집값은 결혼 10년차 부부 인구 증가율과 깊은 상관관계를 보이고 있다"며 "서울의 결혼 10년차 가구가 올해 31만명을 넘어 지속적으로 증가하는 데다 금리도 과거 주택 상승기의 절반 이하로 떨어져 있어 주택 구매를 자극하고 있다"고 말했다.
나 실장 분석에 따르면 서울 집값이 전년 대비 올랐던 시기(2002~2003년과 2006~2007년)는 결혼 10년차 인구 증가 추이와 절묘하게 맞아떨어진다. 결혼 10년차가 되면 초등학생 자녀 때문에 좀 더 넓은 집으로 이사하거나 전·월세를 벗어나 내 집 마련에 나서려는 대기수요가 생긴다는 설명이다.
나 실장은 "구조적인 수요와 사이클(주기) 수요가 아직 살아 있어 당분간 분위기가 꺾이기는 쉽지 않을 것으로 보인다"며 "다만 2018년부터는 한국의 노동가능인구도 감소할 전망이어서 2018년 이후에는 주택 수요가 줄어들 가능성이 있다"고 내다봤다.
일본 주택시장의 경우 엔화 강세를 막기 위해 80년대 후반 금리를 너무 내리는 바람에 부동산 버블을 키운데다가 1995년부터 노동가능인구까지 떨어져 주택시장은 지속적인 하락세를 탔다. 나 실장은 "한국도 원화 약세를 유도하기 위해 금리를 내리는 과정에서 부동산 버블을 끼고 있어 적절한 금리정책이 필요하다"고 지적했다. 그는 "재건축·재개발이 오랫동안 눌려 있다 보니 수요를 감당할 수 없어 가격 상승은 불가피한 상황이지만 하락기로 접어들면 서울 외곽 지역부터 먼저 집값이 하락할 가능성이 있다"고 진단했다.
집이 없어서 집을 못살까요?
집값이 비싸서 집을 못살까요?
