주택임대차법 시행 전·후, 계약 시점에 달라지는 ‘계약 갱신 거절'
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05.27
주택임대차법 시행 전·후, 계약 시점에 달라지는 ‘계약 갱신 거절'
전현진 기자 [email protected]
임차인의 계약갱신요구권이 도입된 주택임대차보호법이 지난해 7월31일 시행되기 전 실거주 목적으로 아파트를 구매했다면 새 집주인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 1심 법원의 판단이 나왔다. 주택임대차법 시행 후에 매수계약을 체결했다면 같은 상황에서 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 본 기존 판결과는 다른 판단이다.
19일 법원에 따르면 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 서울 강남구 아파트 매수 계약을 체결한 A씨 부부가 임차인 B씨 가족을 상대로 낸 건물인도 소송에서 “임차인은 임대차 계약 종료일에 보증금을 받고 아파트를 인도하라”며 원고 승소로 판결했다.
A씨 부부는 지난해 7월5일 B씨 부모가 월세를 내고 거주하고 있는 아파트에 대한 매수계약을 체결했다. 이후 B씨는 A씨가 그해 10월30일 소유권 이전 등기를 하기 전인 10월5일부터 기존 집주인 C씨에게 계약 갱신을 요구한다고 알렸지만 “매매계약을 체결했다”는 이유로 거절당했다.
B씨의 계약갱신 요구는 지난해 7월31일 시행된 주택임대차법 개정안에 따른 것이다. 이 법에 따르면, 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다. 계약 갱신 요구는 2년 단위로 1회에 한해 할 수 있다. 다만 ‘임대인이 실거주하려는 경우’ ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 등에는 거절할 수 있는 예외를 규정하고 있다.
A씨 부부는 소유권을 넘겨 받은 뒤 “이전 집주인이 계약 갱신을 거절한 것은 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’에 해당한다”며 B씨 가족에게 집에서 나가줄 것을 요구했다. 반면 B씨 가족은 전 집주인인 C씨의 거절은 계약 갱신을 거절할 ‘중대한 사유’에 해당되지 않아 효력이 없으며 임대 계약이 연장됐다고 주장했다.
문 판사는 매매계약 시점에 주목했다. 그는 “원고들(새 집주인 A씨 부부)이 개정된 주택임대차법 시행 전 실거주 목적으로 매매계약을 맺었고, 임대차 계약 기간이 끝나면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것”이라며 “계약 당시 그 도입을 알 수 없었던 계약갱신요구권이 실행되기 전 등기를 마치지 않았다는 사정만으로 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 하면 형평에 반하는 것”이라고 밝혔다.
앞서 지난 3월 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했다면 실거주 목적으로 집을 산 새 집주인이라도 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없다고 판단했다. 유 판사는 지난해 8월 경기도 한 아파트의 매매계약을 맺고 11월 소유권 이전 등기를 마친 D씨가 이 아파트에 전세로 살던 임차인 E씨를 상대로 낸 건물인도 소송에서 임차인의 손을 들어줬다. 유 판사는 “소유권이 넘어가기 전 주인이 E씨의 계약갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 없다”고 밝혔다.
A씨는 주택임대차법 시행 전, D씨는 시행 후 매매계약을 체결했다는 점이 다른 결과를 낳았다.
정부도 실거주 목적의 매매계약을 법 시행 전 체결한 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 예측할 수 없으니 갱신 거절의 사유에 해당한다고 밝힌 바 있다. 국토교통부는 지난해 9월 “임차인이 거주 중인 주택을 매매하는 경우, 임차인의 주거권을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙”이라고 밝혔다.
전현진 기자 [email protected]
임차인의 계약갱신요구권이 도입된 주택임대차보호법이 지난해 7월31일 시행되기 전 실거주 목적으로 아파트를 구매했다면 새 집주인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 1심 법원의 판단이 나왔다. 주택임대차법 시행 후에 매수계약을 체결했다면 같은 상황에서 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 본 기존 판결과는 다른 판단이다.
19일 법원에 따르면 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 서울 강남구 아파트 매수 계약을 체결한 A씨 부부가 임차인 B씨 가족을 상대로 낸 건물인도 소송에서 “임차인은 임대차 계약 종료일에 보증금을 받고 아파트를 인도하라”며 원고 승소로 판결했다.
A씨 부부는 지난해 7월5일 B씨 부모가 월세를 내고 거주하고 있는 아파트에 대한 매수계약을 체결했다. 이후 B씨는 A씨가 그해 10월30일 소유권 이전 등기를 하기 전인 10월5일부터 기존 집주인 C씨에게 계약 갱신을 요구한다고 알렸지만 “매매계약을 체결했다”는 이유로 거절당했다.
B씨의 계약갱신 요구는 지난해 7월31일 시행된 주택임대차법 개정안에 따른 것이다. 이 법에 따르면, 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다. 계약 갱신 요구는 2년 단위로 1회에 한해 할 수 있다. 다만 ‘임대인이 실거주하려는 경우’ ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 등에는 거절할 수 있는 예외를 규정하고 있다.
A씨 부부는 소유권을 넘겨 받은 뒤 “이전 집주인이 계약 갱신을 거절한 것은 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’에 해당한다”며 B씨 가족에게 집에서 나가줄 것을 요구했다. 반면 B씨 가족은 전 집주인인 C씨의 거절은 계약 갱신을 거절할 ‘중대한 사유’에 해당되지 않아 효력이 없으며 임대 계약이 연장됐다고 주장했다.
문 판사는 매매계약 시점에 주목했다. 그는 “원고들(새 집주인 A씨 부부)이 개정된 주택임대차법 시행 전 실거주 목적으로 매매계약을 맺었고, 임대차 계약 기간이 끝나면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것”이라며 “계약 당시 그 도입을 알 수 없었던 계약갱신요구권이 실행되기 전 등기를 마치지 않았다는 사정만으로 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 하면 형평에 반하는 것”이라고 밝혔다.
앞서 지난 3월 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했다면 실거주 목적으로 집을 산 새 집주인이라도 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없다고 판단했다. 유 판사는 지난해 8월 경기도 한 아파트의 매매계약을 맺고 11월 소유권 이전 등기를 마친 D씨가 이 아파트에 전세로 살던 임차인 E씨를 상대로 낸 건물인도 소송에서 임차인의 손을 들어줬다. 유 판사는 “소유권이 넘어가기 전 주인이 E씨의 계약갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 없다”고 밝혔다.
A씨는 주택임대차법 시행 전, D씨는 시행 후 매매계약을 체결했다는 점이 다른 결과를 낳았다.
정부도 실거주 목적의 매매계약을 법 시행 전 체결한 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 예측할 수 없으니 갱신 거절의 사유에 해당한다고 밝힌 바 있다. 국토교통부는 지난해 9월 “임차인이 거주 중인 주택을 매매하는 경우, 임차인의 주거권을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙”이라고 밝혔다.
