아파트 건축비에 관한 오해
1. 건축비는 평당건축비 x 공급면적 기준으로 산정한다?
건축비에서 말하는 평당기준은 계약면적입니다.
주거전용 + 주거공용 + 기타공용 = 계약면적
34평 국평기준 주거전용면적은 25평
주거공용면적은 9평
기타공용면적은 단지내 고급화에 따라 다르지만 대략 16~21평
즉 기타공용면적도 건축비에 포함시켜야 합니다.
(발코니면적도 포함)
누가 공짜로 지어주는거 아니잖아요~
그래서 34평기준 계약면적이 보통 52~55평정도 됩니다.
따라서 34평 건축비는 평당 400곱해서
34 x 400 = 1억3600이 아니라
53 x 400 = 2억1200만원 입니다.
( 많은분들이 이부분을 잘못알고 계시네요...)
2. 평당 350~400만원이면 충분하고 그이상은 폭리다?
안타깝습니다.
보통 어디서 주워들은 정보로 흔히들 그렇게 말하곤하는데
현신을 말씀드리자면
택도 없는소리입니다.
요즘 분양하는 대부분 국평아파트( 지방기준)
최소 평당 500입니다.
건설사가 마진 너무많이 남겨먹는다고요?
주택전문 건설사 영업이익률 보고오시면 대략마진율 6~12%사이입니다.
뭐 이것도 폭리라고 하면 할말없고요..
아파트는 콘크리트 거품덩어리니 단독주택 짓는다고요?
요즘 단독주택 철근콘크리트조 기준 순수 건축비만 평당 최소 800이상입니다.
( 토목 조경 인입비용 다 제외)
3. 원자재가격이 올라봐야 분양가 맘대로 못올린다?
마진율이 한자릿수인데 원자재가격은 오르고 분양가가 그대로면
누가 건축을 할까요?
이미 분양가 상한제로 인한 부작용은 다들 알고 있죠
4. 싸구려 콘크리트 닭장이 너무 비싸다??
콘크리트가 얼마나 훌륭한 재료입니까?
철근과 콘크리트의 팽창계수가 동일한것은
신이내린 축복임에 틀림없습니다.
선진국 어디를 봐도 대도시에 서민층이
지하주차장과 커뮤티니시설에 조경시설이 갖춰진 주거시설에 살기란
거의 불가능합니다.
일단 대부분국가의 고층주거시설에는 지하주차장도 없고
설령있다고한들 주차장은 별도로 분양합니다.
조경시설 놀이터 물놀이시설이요?
우리나라처럼 대단지가 없기에 있는곳도 극히드물지만
있다한들 서민층이 접근할수있는 가격대가 아닙니다.
고로 생긴것은 조금 닭장스러워도 이만한 주택이 없다 생각됩니다.
이 모든 편의시설을 갖추고 평당건축비 500이면 괜찮지 않나요?
요즘 샷시포함 리모델링만해도 평당 150이 우습던데요..
5. 앞으로의 분양가
전자제품 제외 동일스펙기준으로 가격이 내려갈일은 없습니다.
그런데 유독 분양가만은 내려간다고 주장하는 분이 많네요..
각종 건축자재 가격인상은 작년에이어 올해도 계속될것이고
거기에 가수요까지 생기면서 사재기 현상또한 극심해질겁니다.
인플레로인해 정부입장에서도 기준건축비를 상향할수밖에없을테고요
택지조성비야 앞으로 떨어질일없이 우상향이니 따로 분석할필요도 없을듯합니다.
결국 택지조성비상승 + 건축비상승
분양가 상승으로 이어집니다.
6. 금리
기준금리가 오르니
하락주장하는 분들이 " 이제 영끌족들 큰일났네 ~~ "
하면서 즐거워하시는데요..
참 안타깝습니다.
제가 예전 글에도 쓴적이 있는데
사람은 2종류로 나뉩니다.
1)자극이 있으면 반응이 바로오는 유형
2)자극이 오면 생각을 거친뒤 자기만의 논리로 이해하는 유형
돌맞을 소리인건 알지만 대부분의 하락론자는 1번유형입니다.
왜냐고요?
일단 왜 금리를 올리는지부터 이해를 못했기 때문입니다.
현재 금리를 올리는 이유는 경기가 과열되서가 아닌
공급부족으로 야기된 인플레를 잠재우기 위해서입니다.
즉 한동안은 금리도 오르고 각종 원자자가격도 오를겁니다.
게다가 금리가 오르니 요구수익률은 당연 높아져야 하므로
시행사입장에서 정말 돈이될만한곳에만 비싸게 분양합니다.
거품분양가 안사면 된다고요?
공급이 넘쳐나는 시기에야 가능하지만
현재 공급절대부족인 시기에 비싸게 분양해도 대부분 완판입니다.
결국 금리상승 + 인플레이션은
필연적으로 분양가를 밀어올릴텐데
지금 무주택자들이 영끌족들 걱정할 타이밍이 아닙니다.
