12.16 대책에 앞서 전세시장에 대해 설명하고 넘어갈 것이 있습니다.

 

앞서 8.2 - 9.13 대책이후  1가구 1주택 10년 이상 보유자의 장특공 80% 조건에 2년 실거주 조건이 붙게 됨에 따라

 

19년 상반기부터 서울 상급지로 "주인들의 귀환"이 이루어집니다.

 

사실 강남권이나 서울 핵심지에는 1주택자가 많고 또  50~60대 이상 소유주도 많았습니다.

 

이 분들은 대다수 10년 이상 보유했거나  과거  잠실,삼성,반포,도곡 등지에 재건축 조합원이면서  신축된 아파트를 '안전자산 삼아서' 전세/반전세를

 

두고  1기 신도시나  본인들 고향에 낙향하여 거주중인 분들이 많았습니다.

 

앞선 글들에 적었듯이  공시지가를 미친듯이 끌어올리기 전 강남권 국평 1주택자는 종부세와 별 인연이 없었습니다. 그래서 반전세로 월 100 정도 받으면서

 

연금에 보태 쓰던게 일반적인 은퇴자의 생활이었습니다.   이들은 세만 잘 나오면 아이들도 장성했고 굳이  강남권이나 학군지 대장아파트로 복귀할 이유가 없는 분들이었습니다.

 

그런데 장특공 거주요건이 붙으면서  실거주를 못 채울시  양도세가 억 단위 이상 차이나기 때문에  실거주를 2년만 채우러 많이들 넘어오시는 상황이었습니다.

 

즉 서울에 공급중이던 '전세 물량'이 서서히 감소하던 상황이었죠.  (그럼에도 2년은 언제든지 살 수 있기 때문에 미루던 분들이 계셨는데 터진게 12.16입니다.)

 

 

12.16대책은 제가 생각하는 '가장 완벽한 정책'이자 '가장 실패한 대책'이라고 평을 하겠습니다.

 

1. 문재인의 화살  강남과 중상급지에 꽂히다.

 

12.16 대책의 핵심은 15억 초과 LTV 0 입니다.

 

아파트도 거래되고 kb 시세도 있는데 아무튼 담보대출 인정 안해줌 ㅋㅋㅋ

 

이유는 19년 하반기는 철저한 '실수요+상급지or 재건축 갈아타기' 장세였습니다.

 

이미 다주택자는 진입할 메리트가 없는 시장에서  시장을 움직이는 것은  비과세나 장특공 80%를 무기로  마포/가락/흑석 등에서 상급지로~

 

상급지에서  상급지 재건축 or 대형으로 갈아타는  '실수요 파워' 였기 때문입니다.

 

 

이 당시 왜 기준이 하필 15억이냐? 하면  당시 18~23억 사이에 강남권 10년차 단지들이 포진해 있었고 여길 오려는 쪽이  15억 라인들인데  이 15억 단지들을 매수하려는 하급지 사람들에게 대출을 금지 -  15억 매매 주춤 - 상급지도 주춤하게 만드려는 게  포인트였습니다.

 

물론 당시 기준 25~30억을 초과하는 단지들은 상대적으로 자유롭게 거래됨(이미 허들을 뛰어넘은지 오래라)

 

 

이 여파로 마포는 2020년 한해를 빌빌 거렸습니다.

 

+로 재건축 갈아타려는 상급지 매도도 제동이 걸림

 

 

여담으로 15억 초과 대출금지 대책이 나옴과 동시에  붇카페에서는 발표 20분 만에  '전세반환대출 안 막혔네요'  선 갭투 - 후 반환대출 가능합니다.

라고 대책 분석이 나와서  다음날 금융위에서  12.17일 계약분 이후로 '전세반환 대출'도 막아버리는 대참사가 발생함

 

 

2. 1가구 1주택 장특공 80% 10년 거주 / 10년 보유로 분리해서 적용

 

위에도 언급했듯이 19년 하반기 장은 '실수요 갈아타기 장' 이었고 그 무기는 장특공 80%였다.  

 

그래서 문프는 이 80%를  거주 10년 40% / 보유 10년 40%로  소급해서 적용해버림 ㅎㅎ

 

이 사태는 가만히 있던 1주택자들이 강남으로 강제 귀환을 해야하는 일을 만들었는데   장특공 40%만 받고 매각시 양도세가 강남 기준 2억도 넘게 벌어지는

 

대참사가 나오기 때문이었다.

 

또한 위에 서술한 '2년' 만 채우고 다시 전세 놔야지 하는 사람들도 강제 10년 거주로 계획이 바뀌게 된다.  (이 과정에서 인테리어 업체만 호황이 됨)

 

 

의도하지 않은 집주인들의 서울 상경 + 10년 거주는 그들에겐 선택이 아닌 의무였고  전세공급을 담당하던 한 축이 무너지고  시장에서 물건이 줄어들어

 

눌려왔던 전세 상승을 이끌게 된다 - 이 때문에 임대차 3법이 진행됨

 

 

 

3. 하급지의 무지성 상승이 시작된다.

 

12.16에서  15억 초과 ltv 0 ,  9억 이하 40% 9~15억 20% 허들을 만들자 귀신같이  강남 서초 잠실 등의 상급지는 가격이 멈추고

 

9억 아파트는 15억으로,  9억 미만은 9억으로  '무지성' 상승을 시작한다.  

 

이유는 단 하나 "대출 나온다!' 

 

이 때 가장 피해를 본 곳들이 마포나 과천의 슈르 같은 곳들이다.

 

또한 모든 단지들이 기준선에 정열을 하다보니  '급지간 서열'이 뒤죽박죽이 되어버리는 사태가 발생함

 

(지금도 매수할 분들은  현재 가격과 19년 12월 가격 서열을 꼭 확인하고 매수하길 바란다.)

 

 

 

이 무지성 상승이 무서운 이유는 결국 "서민들'이 접근할 아파트 가격이 오른다는 것이다.

 

19년까지 빌빌거리던 5억 대 안양 구축이 이 대책 이후 현재 9억까지 올랐다.

 

또한 같은 조건에서 안 올랐던 하급지들이  큰 폭으로 오르면서  너무나 단단하게 9억, 15억 라인의 하방을 지켜주면서

 

상급지들이 떠밀려 올라가는 상황이 발생하게 되었다.

 

20년에 다들 "강남이 너무 싸보인다" 라는 말들을 했으니 말이다. 

 

 

+ 이 때를 기준으로 강남은 새로운 패러다임이 정착하는데 (사실 원래도 있었지만 다들 꺼려하던)

 

내 모든 자본 갭투 + 난 월세 라는 방식이었다.

 

대출이 막히면서  강남을 잡고 싶지만 못 잡는 사람들은 극단적으로  전세금도 투자금에 합치면서 매수에 나섰고 결과는 대성공과  월세 수요 증가로 이어지게 된다.(점점 월세 공급/수요 니즈가 합쳐지게 만드려는 문프 빅피처 ㅇㅈ?)

 

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4부에서 이어집니다.