안녕하세요. 부동산 포럼에서 항상 좋은 정보들 많이 보고 있습니다.

거두절미하고, 간략하게 현 상태에 대해 말씀드리고 여쭤보려 합니다.

20년 12월 경, 3억짜리 전셋집에 기존 근저당 설정된 금액(2억 내외)을 보증금으로 말소 후, 전세집 입주.

이사 당일날 전입/확정일자 받고 대항력 확보 상태이고,

계약 당시 특약으로 '계약 만료시까지 다른 근저당권은 설정하지 않기로 한다' 삽입.

그러다 올해 집주인으로부터 중순경에 혹시 주택담보대출에 동의해줄수 없냐고 전화와서 완곡히 거절했었습니다.

그 이후 소식이 없다가, 최근에 집주인 명의로 은행 등기가 자꾸 집으로 와서 반송했었는데, 찜찜해서 최근들어 등기부등본 열람결과,

'21년 중반 대부업체 근저당(약 3천만원) 설정, 곧 이어 캐피탈 업체 추가 근저당권 설정(약 7천), 이후 앞의 3천만원 근저당은 말소.

따라서 현재 남은 근저당은 7천만원 내외.

그리고 이번달에 갑구쪽에 갑자기 가압류가 설정되어 있네요. 1금융권에서 2천만원 내외요.

정리하자면 집주인은 현재 제게 보증금 3억(선순위), 7천(근저당), 2천(가압류) 대출 상태로 보이구요.

현재 집 시세는 최근 실거래가 기준으로 5억 내외입니다. 전세시세는 4억 조금 안되네요.

다른 정보를 종합할때 경매 이후 최악의 상태로 가더라도(70% 낙찰 시 3억 5천) 선순위 대항력이 있어 문제는 없을것 같은데요.

사실 집주인이 법인은 아니고 현금 흐름이 좋지 않은 일반인이라,

그냥 손놓고 있는게 베스트인지 의구심이 드는 상태입니다. 

현재 상태에서는 가압류와 근저당이 있어서 전세보증보험 가입은 이미 물건너 간 상태고,

제 선택지는 다음 정도일것 같은데요

1. 특약사항을 근거로 계약위반, 전세금 반환 및 기타 제반비용에 대한 요구(또는 소송)

2. 계약 만료 몇개월 전 연장하지 않겠다고 통보 후, 보증금 제때 반환가능한지 문의.

   이후 문제 발생시 대응(경매 진행 이후 배당신청)

솔직히 저도 그냥 일반인이라 굳이 1번까지는 가고 싶지는 않습니다.

굳이 지금 빼야할 이유도 없고,

(제가 걱정할건 아니지만) 집주인 힘든 상태에서 무리하게 요구했다가 상황이 악화되서

시간과 비용이 들면서 오히려 보증금을 못받을수도 있을것 같아서요.

그런데 또 그냥 손놓고 있다가, 보증금 못받게 되면 배당신청이나 승계요청 과정에서 피곤해질수 있을것 같기도 하고...

아무튼, 이런 상황에서 저의 최선의 방책, 또는 또 다른 방안이 있을까요?

분양권을 갖고있어서 23년 후반기에 입주 예정인데 첫 전세에서 이런 사단이 났네요.(제가 이런 글을 남길줄은 예상도 못했는데...^^;;)

문제가 생긴다고 해도 시간텀이 좀 있어서 잔금치르는데는 큰 문제는 없을것 같기는 한데, 제가 미처 캐치못하는 상황이 있을까 싶어,

관련 대응 경험을 갖고 계신 분들께 고견을 부탁드립니다.