내년 2월이 전세 만기입니다 

집주인과 상의하여 더 살기를 바라는데요

혹시 원래 전세가에서 5프로 이상 상승시에는 계약갱신청구권을

사용한다고 작성하더락도 (계약서 특약사항에 ) 이건 무효가 되는건가요??  여기 글을 찾아보니 5프로 이상시에는 새로 계약이 된거로 봐서 2년 후에 다시 갱신청구권을 쓸수있다는 글들이 있어서요

아니면 그냥 집주인과 협의하에 5프로 이상 올리고 갱신청구권도 사용했다고 할수있는건지요?? 

주변 시세가 많이 올라 좀더 올려드려야 살수있을거 같은데 집주인은 청구권을 ㎱만하는거 같아서요 이게 협의로 이렇게 될수있는건지

모르겠습니다