안녕하세요 삼토시입니다.

오늘은 제게 조언을 구하시는 분들에 대한 답변을 겸해서

서울 부동산 시장에 대한 소회를 이야기하고자 합니다.

솔직히 말씀드려 "조언드리기 가장 어려운 시기"에 접어들었다고 생각합니다.

2018년 10월에 발간한 <서울 아파트 마지막 기회가 온다> 때만 해도

서울 부동산에 2019년 조정이 올 것을 전망하고

이를 마지막 매수 기회로 활용하라는 내용을 말씀드렸고

제게 조언을 구하시는 분들께도 같은 내용의 의견을 드렸었습니다.

그리고 2019년 11월에 발간한 <서울 아파트 상승의 끝은 어디인가>와

2020년 12월에 발간한 <앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져있다>에서는

공통적으로 2021년 급등을 전망하고

2023년 전후가 중장기 고점이 될 것으로 보는 이유들을 나열하였습니다.

실제 2019년 상반기에 조정이 와서 적절한 매수 기회가 왔었고 2021년도 급등 중이기 때문에

적어도 지금 이 순간까지는 제 전망이 별로 틀리지 않았다고 생각하고 있습니다.

그러나 이제는 점점 가즈아를 계속 외치기에는

조금씩 부담스러운 느낌이 드는 것도 사실입니다.

만일 제 주장대로 2023년 전후가 고점이 맞다면

2021년의 끝을 향해가는 시점에서 매수를 조언드리는게 맞나 하는 걱정 때문입니다.

"실거주라면 언제라도 사는게 맞다"는 주장이 과연 정답인가 하는 부분에 대해서도

개인적으로는 쉽게 고개를 끄덕이기 어려운 것도 사실입니다.

서울 부동산은 단기적인 등락은 있었을지언정 결국은 장기적으로 우상향했기 때문에

매수후 계속 들고 계셨다면 손해를 보신 분은 없을 겁니다.

그러나 제가 바라보는 부분은 바로 저 "단기적인 등락"인데요.

한 가지 예를 들어보겠습니다.

은마 아파트 34평의 2007년 1분기 평균 실거래가는 13억이었는데요,

이 평균 실거래가는 2012년 4분기 8억까지 떨어집니다.

그리고 34평 평균 실거래가가 13억을 회복한 것은 2016년 3분기였습니다.

위에 말씀드린 가격이 평균 실거래가이기 때문에

누군가는 2007년 1분기에 13억을 주고 샀을 것이고,

누군가는 2012년 4분기에 8억을 주고 샀을 것입니다.

2007년 1분기에 13억을 주고 산 분이

다시 원점을 회복하기까지는 무려 9년의 세월이 걸렸습니다.

반면, 2012년 4분기에 8억을 주고 산 분은

13억을 주고 산 분이 원점을 회복한 시기(2016년 3분기)에

이미 5억의 시세 차익을 누리고 있었습니다.

비록 서울 부동산이 장기적으로는 우상향의 길을 걸었다고는 하나

그 안에서도 매수 타이밍의 차이로 인해 누군가는 9년만에 원점을 회복했고

누군가는 4년도 되지 않아 5억의 시세 차익을 누린 시기가 있었던 것도 사실입니다.

그래서 "장기적인 우상향" 속에서도 "단기적인 등락" 여부를 전망해보는 시도는

의미가 있는 행위라고 저는 생각했고

그래서 그 분석에 몰입했던 이유도 여기에 있었습니다.

서론이 길었는데 그럼 본론으로 들어가보겠습니다.

연간 기준으로 서울 부동산이 역대 최장기간 상승의 길을 걷게 만든 양대 축은

저금리, 그리고 규제의 부작용 탓이라는 데에는 크게 이견이 없으시리라 믿습니다.

규제의 부작용에 대해서는 누차 말씀드렸듯이

다주택자 양도세 중과로 "매매 유통 매물을 감소"시켰고

장기보유특별공제 요건에 실거주 조항 반영, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 규제 추가,

임대차3법 시행으로 "전세 유통 매물을 감소"시켜

매매가와 전세가를 모두 폭등시킨 것을 말합니다.

특히 전세가를 밀어올리는 부작용을 초래한 규제가 치명적이었습니다.

2018년 12월 31일 입주를 개시한 헬리오시티를 2019년 입주 물량으로 반영할 경우

서울 아파트 입주 물량은 2019년 5.4만호, 2020년 5.7만호로