많은 분들이 2008년 글로벌 금융위기로 인해

그때부터 2013년까지 서울 부동산의 조정장이 진행되었다고 생각하시는데

사실은 그렇지 않습니다.

1986년부터 데이터가 축적된 KB부동산 자료에 따르면

한강 이남은 글로벌 금융위기가 닥치기 전인 2007년 상반기에 정점을 찍었습니다.

그리고 한강 이북은 2008년 하반기에 정점을 찍었죠.

한강 이남이 정점을 찍은 순간, 즉 2007년 상반기때 한강 이남의 전세가율은 37% 수준.

반면 당시 한강 이북은 50% 수준으로 아직 높아서 그 이후로도 매매가가 더 올랐습니다.

2008년 하반기때 한강 이북 전세가율이 42%까지 내려가자

한강 이북의 매매가도 정점을 찍게 됩니다.

그러다 2009년 5차례의 금리 인하와 위례신도시 토지보상금으로

다시 반등한 서울 부동산은 얼마 가지 않아 다시 주저앉게 되는데요.

2009년 전세가율이 한강 이남은 36%, 한강 이북은 41%로 2007~08년보다 더 내려가자

매매가와 전세가의 괴리를 견디지 못하고 하락을 시작했습니다.

그런데 현재의 전세가율은 55% 수준입니다.

매매가가 정점을 찍기에는 여전히 높은 전세가율이라고 할 수 있습니다.

그런데 "전세가율" 외에 또 하나 눈여겨볼 지표가 있습니다.

제가 자주 거론하는 "주택구입부담지수"인데요.

중간소득 가구가 중간가격 주택을 구입할 때의

소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담을 계량화한 지수인데

역대 최장기간 상승의 요인중 하나인 저금리를 분석 도구로 사용하고 있어

유의미한 지표라고 보고 있습니다.

주택구입부담지수의 전고점은 2008년 2분기 164.8로

소득의 41%를 원리금 상환 부담에 사용하는 수준인데요,

2021년 2분기 주택구입부담지수는 195.9로

소득의 49%를 원리금 상환 부담에 사용하는 수준입니다.

(주택구입부담지수 도출에 사용되는 지역별 주택 중간가격 기준이

2013년 이후 KB부동산 → 한국감정원으로 바꼈으나

저는 통계의 일관성을 위해 2013년 이후도 KB부동산으로 환산해서 도출하고 있습니다)

주택구입부담지수에서 확인된 역대 최대 원리금 상환 부담에서 보듯

서울의 매매가는 소득 대비 감당하기 어려운 수준으로 치솟았으나

과거 고점 당시보다 월등히 높은 전세가율,

즉 전세가가 여전히 매매가를 든든히 뒷받침하고 있어

갭투자 확대가 서울의 매매가를 밀어올리는 형국입니다.

이는 서울의 갭투자 비율이 갈수록 증가하고 있다는 데서도 확인됩니다.

('20년 1월 34% → 4월 39% → 7월 36% → '21년 1월 43% → 4월 52% → 7월 51%)

결국 현시점에서 매매가를 잡으려면 전세가부터 잡아야 한다는 얘기가 됩니다.

그러나 2021~22년은 서울 아파트 입주 물량이 급감하는 해입니다.

입주 물량 급감은 전세가부터 상방 압력을 준다는 측면에서

전세가를 잡기란 여간 어려운 일이 아닙니다.

따라서 여기서 필요한 것이 전세가를 이렇게 밀어올린 규제들을 원복해야 한다는 것입니다.

대표적으로는 매매 수요를 청약 대기수요(전세 수요)로 전환시키는 분양가 상한제 폐지.

그리고 전세 유통 매물을 급감시킨 임대차3법 폐지.

외지에 사는 집주인들을 대거 서울로 회귀시킨 장기보유특별공제 실거주 요건 삽입 폐지.

그런데 임대차3법 폐지는 커녕

전월세 상한제를 신규 계약에도 적용시킨다느니

계약갱신청구권 기한을 연장시킨다느니 하는 이야기도 조금씩 돌고 있는데

이는 상황 해결에 도움이 되긴 커녕 문제점을 더욱 키울 뿐입니다.

저도 알고 있는 내용을 국토교통부 공무원 분들이 모르진 않으시리라 믿습니다.

무엇이 사태 해결에 도움이 되는지 현명하게 판단하시길 바랄 뿐입니다.