'서울 전세 상승'이 필연적으로 다가오는 이유
1. 1가구 1주택 장기보유특별공제 80%
과거 2년 거주 + 10년 보유 - 현행 10년거주/10년보유 - 또 바뀔 예정
닭 시절에 일시적으로 장기보유자에 대한 장특공 '2년' 거주 요건이 사라졌었습니다.
그래서 강남뿐만 아니라 서울에 1주택을 보유한 분들중에서 연세가 좀 있거나 (50대 후반 이상) 굳이 서울에 살 이유없는 분들은
고마운 '전세 공급자'로 시장에 참여하고 계셨습니다.
이 분들 특징은 노무현~리먼 시대를 겪은 그냥 1주택자라는 점
+ 적당히 샤바샤바 하면서 비위만 맞추면 실제로도 전세를 싸게 공급해주시던 분들이었습니다. (특히 은퇴자 어르신들은 본인보다 소득이 몇 배나 높은 대기업 맞벌이 부부들 고생한다면서 전세를 1~3억까지도 싸게 해주시는 분들이 계셨습니다.)
지금에야 전세 1~2억 좆도 아니지만 당시 반포 급 제외한 역삼,서초,잠실,삼성,방배 등 전세가 7~9억대 이렇게 어르신들이 싸게 주실 수 있었던 이유또한
당시 역삼이나 잠실 33평 정도 보유해도 보유세가 200만원 초중반 정도 나왔기 때문에 적당히 월세나 타먹으시면서 생활비 보태시는데 큰 무리가 없었기 때문이죠. (그냥 서울에 든든한 한 채나 쥐고 자산방어하면서 반월세 타먹는게 이 분들 목표였음+보유기간도 최소 10년이 넘었기 때문에 언제든 매각해도 장특공 80%) + 당시에 연간 임대료 2000만원까지 비과세여서 어르신들 은퇴후 2000만원 이내에서 월세 받아서 200~300 보유세 내고 생활비 조금 보태서 근근히 살아가심
이게 우리 재인이 들어와서 상황이 바뀝니다.
1주택 실수요자 갈아타기 막아버리겠답시고 장특공 '2년 실거주' 부활하면서 굳이 서울에 살지 않아도 되는 집주인들이 컴백홈을 하게됩니다. + 헬리오처럼 초창기 전세를 싸게 줘야 하는 집주인들도 어짜피 2년 채울거 전세를 싸게 줘야될 입주1~2년에 기어들어오기 시작하면서 원래 핵폭탄 영향을 줘야할 헬리오/고덕이 빠르게 종료되는 결과가 발생함
장특공 2년 거주 요건의 유예를 19년 12월 31일 매도자까지 줬기 때문에 파실 분들이 아니라면 19년부터 슬슬 강남,서초,송파 외 서울 핵심지로 돌아오고 계셨는데요. 이 분들은 또 2년만 채우시면 다시 내려갈 분들도 많았습니다.
그런데 짜란~~ 19년 .12 .16일 또 갈아타기 막아보겠답시고 장특공을 10년거주를 추가로 해야 80%를 주도록 법이 바뀌면서 이 분들도 자연스레 10년 동안 해당 핵심지에 눌러앉아버리게 됩니다.(+매도물량도 사라지게 됨. 장특공 80%를 못 받으면 양도세가 1~2억씩 차이나기 때문에)
이게 문제가 지방이나 1기 신도시 급에서 거주하던 분들이 '수요'가 미어터지는 서울 핵심지에 전세 공급을 중단하고 들어와서 실수요로 눌러앉으니
시장에서는 그만큼 전세가 줄어들게 됐습니다.
2. 임대차 3법 통과
2020년 상반기 위에 적은 1번의 문제 + 로또 청약 존버 때문에 전세가 19년 하반기 많이 오릅니다. (위 1번 문제 때문에 헬리오/고덕이 빠르게 종료된 이유도 큼)
위 1번에 따른 전세문제를 해결하려고 2번 '임대차 3법'을 시행합니다. ㅋㅋ
하지만 이는 과거에도 전세를 1년에서 2년으로 올리면서 단기에 전세시장 급등을 불러왔다고 온갖 전문가와 부포 형님들이 경고 했지만
김태년의 환호성과 대깨문의 지지로 통과가 되어버림.
당시 왜 이겼는지 모르겠지만 2020년 총선도 민주당이 압승을 쳐해버리는 바람에 이 새끼들 눈에 보이는게 없었음.(2020년 당시에 강남서초,송파갑을,용산 빼고 전멸함. 서울을 지키는 4대장...)
이후에 단기 급등이 시작됐고 현재 계약갱신청구권으로 2년간 목숨연장한 분들 목숨줄 6개월 남았음
(6개월 이전부터 집주인들 연락갈테니)
현재 강남,서초,송파 등은 전세값을 최소 7~10억 이상 올려줘야 할 것으로 보고 있음. + 월세도 매우 잘 나가는중
3. 서울의 불장을 끝내기 위해한 '공급대책'으로 벌어질 '전세지옥'
위에 상술한 1번 , 2번 덕분에 서울의 전세는 이미 심각한 상태인데
요즘 여/야 할 거 없이 씨부리는게 '공급' 입니다.
심지어 문재인 반대하는 사람들조차 무작정 '공급' 드립 하고 있음
근데 공급이라는건 3기 신도시건 김포 공항을 밀어버리던 절대 해결 안됨
서울에 공급을 직접적으로 퍼부어야하는데 정비사업을 하면 필연적으로 이주/멸실이 뒷따라옴
근데 서울에서는 현재 이걸 감당할 수 있는 지역이 단 한군데도 없다는게 가장 큰 문제.
이미 서초구 반포동에서 반포주공1단지 3590 세대가 움직인다고 인근 서초/용산/동작 전세가 초토화 되고 있는데요
이주 멸실이 나와도 해당지역에 살아야하는 이유를 가진 사람들은 많습니다.
이걸 해결해줄 수 없는게 1/2번 문제가 같이 엮여 있기 때문입니다.
지역별로
대치 은마 : 4424 세대 이주
잠실 5단지 : 3960세대 이주
여의도 시범 : 1500세대 이주
목동 7단지 : 2550세대 이주
이런 식으로 각 지역에서 메인급 한 개 단지만 움직여도 해당 지역 전세 초토화 시켜버립니다.
재개발은 제가 잘 모르지만 재개발 구역도 싸게 공급되던 재개발 구역들 전세가 사라지면 인근 노후 지역들 전세가 터질텐데 여긴 저렴하던 곳들이니 아마
체감상 고통은 더 클거라 생각됩니다.
그렇다고 이거 무서워서 재건축/개발 지연시켜도 신축 매매가 좆됨...(크흡.. 문프 당신은 대체...)
오늘 전세시장 괜찮다는 분이 계시다고 하셔서 전세가격 좆되버릴 이유 크게 3가지만 적어봤는데요
지금 서울 부동산은 '가불기' 제대로 걸렸습니다.
이거 꼬인거 풀 수만 있으면 진짜 대한민국 대통령 역대 no.1 무조건임.
(농담이긴한데 완벽하게 부작용 없이 해결할 수만 있으면 부정축재 좀 해쳐먹어도 넘어가줘야될 지경임 ㅋㅋ 그정도로 헬 난이도)
ps. 노무현 때 '세종시 이전' '종부세' '재초환' 이 3신기를 만들어서 부동산 말아먹은 우리 재인이와 수현이가 알고도 정책 싸지른 덕분에
다음 정권 잡는 사람은 민주당이건 국힘이건 그냥 씹고통 예약입니다. ㅋㅋ
마지막으로 '공급 대책' 마련시 고민해야 할 점 적고 끝내겠습니다.
정비사업이라는게 지금은 사업진행만 되면 돈 버니까 잘 되지만 시장이 꺾이면 또 사업진행도 올스톱됩니다.
근데 서울 공급시장은 이제 이 상황을 받아줄 여유가 없습니다.
서울시장/도계위에서는 앞으로 인허가를 반드시 내줘야 하지만 거기에 단서를 붙일 필요가 있습니다.(당연히 재초환/분상제 해제해준다는 당근 같이)
"너희 인허가 내줄테니까 관처 1~2년 이내에 무조건 분양/착공 들어간다. 시장이 꺾이든 리먼사태가 터지든 사업 속도 조절하면 사시행-관처 소급해서 취소하고
후순위 순번으로 영원히 밀어버림" 이런 조건(부담)을 걸어야 한다고 봅니다.
이래서 경기가 불황이 오든 활황이든 그냥 밀리는 것 없이 장기간 공급 계속 때려박는 것 밖에는 답이 없다고 보네요.
