개인블로그에 적었던 글입니다.

편의상 반말체로 작성했습니다.

-------------------------------

매년 출산율이 줄어든다

그럼에도 1~2인 가구의 증가등으로 주택수가 부족하다고 한다.

누군가는 앞으로 저출산 시대이고 고령화가 심화되며

높아진 가격으로 인해 더이상 주택을 취득할 사람이 없기에

지금착공 추세로 집을 지어대다가는 곧 공급과잉으로 버블이 터질것이라 전망한다.

과연 맞는 말일까?

일단 서울만 놓고보자

서울시내 총 주택수 373만호

주택수명은 단독주택 > 아파트 > 빌라 순서로 수명이 길다

여기서 수명이란 건축물이 무너진다는 의미가 아닌

더이상 사람이 살기에 부적합해 수선비를 초과하는 공실손해가 발생한다는 의미이다

첫번째 가장 경제 수명이긴 단독주택

단독주택 소유자는 집이 낡아도 수리하고 고쳐가면서 특별히 구조에 문제가 생기지 않는한

허물고 새로짓는경우는 드물다. 그래서 위3가지 주택유형중 수명이 가장길다

다만 수도권의 경우 단독주택을 허문뒤 빌라를 올리는 경우가 많기에

예전보다는 주택에서 차지하는 비율이 많이 줄어들었다.

다음은 아파트

아파트는 일단 기본수명 50년이고 기둥식 구조의 주상복합은 100년정도

대부분 내력벽방식의 벽식구조 이므로 50년이라고 하자

신축때부터 50년차까지 장기수선충당금으로 수선하면서 살다가

50년즈음 되면 재건축에 들어가는 생애주기를 갖고있다

그래서 1기신도시가 이제30년차에 진입하므로 슬슬 재건축 준비해둬야지 

안그럼 멸실주택발 대란이 일어난다

예를들어 노원이나 목동 분당등을 재건축할경우 해당지구를 통채로 부순뒤 

재건축은 현실적으로 불가능하다.

철거뒤 입주까지는 4년이상 소요되므로 해당기간 동안 주택부족으로 인근지역의

전세매매가격은 폭등할것이 불보듯 뻔하기 때문이다.(최근 반포지역 재건축으로

서초구 전세값이 미쳐 날뛰는 것이 이를 증명한다)

그래서 재건축연한이 도래하면 단지별로 순차적으로 재건축을 진행시켜야 한다.

마지막으로 빌라

빌라는 관리주체도없고 지은지10년이 넘어가면 급격히 낡아간다

현관문이 깨지고 옥상에 물이새고 엘레베이터가 고장나도

누가 나서서 고치지 않는한 방치되기 쉽상이다

그래서 입주 20년차 넘어가면 전세, 월세가격이 낮아지고

그보다도 더 오래되면 사용가치가 극도로 저하되어 공실이 발생하거나

신축대비 아주 저렴한 전,월세를 받을수밖에 없다.

----------------------------

결국 주택의 수명은 단독주택이 가장 길고 아파트가 그다음 마지막 빌라

그럼 주택공급하고 수명하고 무슨 상관이 있는지 알아보자

서울 전체 주택수373만호중 단독주택 비율 27%이다

아파트는 42% 연립및 다세대는 22%이다

단독 아파트 빌라 통틀어 경제수명이 50년이라 가정했을때 매년 신규로 필요한 주택규모는

373만 * 2% = 74600호

매년 7만5천호는 신축이 공급되야 현상유지가 가능하다

신규가구수 증가는 계산에 넣지도 않았다.

서울시 18~20년까지 아파트 인허가 건수는

18년 5만6천
19년 5만5천
20년 5만 (2011년이래 역대 최저치)

앞으로 2~3년간은 입주물량이 더욱 줄어든다는 의미이다.

올 상반기까지는 그래도 서울내 입주물량이 있었지만

하반기 그리고 23년초입까지는 입주물량 절벽수준이다.

더구나 역사상최대 입주물량 둔촌주공의 경우 (12000세대)

계획대로 진행되었다면 서울시내 아파트가격 안정에 큰도움이 되었겠지만

hug의 무리한 분양가 통제로 인해 조합은 후분양으로 선회하는 모습이다.

결국 민간택지분양가 상한제의 폐해를 보여주는 전형적인 사례이다.

또한 후분양으로 갈경우 정부의 공시지가 현실화와 맞물려

지자체에서 분양심의시에도 hug분양가보다 높여 받을수 있으니

정책간의 모순점이 드러나는 셈이다.

둔촌주공 일반분양 4000세대 전체세대12000세대

만약 올해초 예정대로 분양되었다면 지금모습과는 조금 다르지 않았을까?

이제는 분양가 상한제가 주변집값을 끌어내리는데 아무런 도움을 주지 않는다는것을

우리모두는 알고있다.

오히려 소수의 로또당첨자만 양산할뿐

더구나 상한제로 인해 조합은 분양에 소극적이 될수밖에 없고

안그래도 모자란 입주물량은 더욱 말라만 간다.

이모습을 23년까지 지켜봐야 한다.

올상반기 집값상승률이 벌써 작년한해분의 상승률을 넘어섰다.

통상 상반기보다 하반기 상승률이 더 거세지는데

그나마 간간히 있던 입주물량조차 하반기부터는 거의 절벽수준에 이른다.

금리인상을 한들 상승을 저지할순 있어도 하방으로 길을 터주기는 힘들듯하다.

다주택자야 몇년전부터 대출이 아예안나왔고 오히려 높아진 전세금으로

취득당시 가격보다 현재 전세가가 높으니

 현금흐름이 플러스인 상태라 금리인상은 전혀 상관이 없다

1주택자야 15억 이상은 대출제로 상태이고 그 이하 구간도 

영끌해봐야 몇년전부터 조여온 ltv로 그다지 타격이 없을듯하다.

물론 최근에 신용대출에 보험사대출등으로 영끌한 경우는 타격이 있을것

하지만 집값이 10~20% 하락한다고 하나뿐인 보금자리를 누가 팔것인가?

지난 하락장을 교훈삼아 대부분 존버를 선택할것이다.

금리는 집값상승에 제동효과를 줄순있지만 흔히 시중에서 나도는

폭락과의 연관성은 떨어진다 생각한다. (물론 금리 6%이상 올라간다면 다르겠지만)

결국 신축아파트도 1채 , 반지하빌라도 1채, 50년된 달동네주택도 다 같은 1채이니까

주택보급률 100프로 넘었으니 충분하다~

재건축 재개발로 토건세력이 이익을 얻는것은 용납않겠다~

주택은 buy가 아닌 live하는 곳이다~ 

남은 임기 1년 더이상 할수있는것은 없어보인다.

3기신도시는 토지수용도 마무리안된체 사전청약에 나섰고

빨라야 첫입주는 27년 입주마무리는 35년은 훌쩍넘길듯하다

(아직 2기신도시 분양도 한참남았다)

더구나 분양가는 공시지가 상승과 원자재가격 상승으로

어떻게 정해질지 아무도 모르는 상황이고

서울시내 유휴부지 개발도 번번히 좌초되는 상황이고

공급이 아닌 부동산 세금으로 집값을 잡기위해서

보유세를 올렸고

세율을 올리자니 세법개정안으로 국회통과해야하니 부담이 되었는지

공시지가를 올리는 기이한 방법을 동원해 보유세를 인상했고

공시지가를 올리니 3기신도시 토지보상금이 올라가고

토지보상금이 올라가니 분양가가 올라가버린다.

더구나 서울시내 재건축 재개발 현장에서도 공시지가 자체가 올라가버리니

아무리 hug에서 제동을 걸어도 분양가 상승은 막을수 없는것이다.

애초에 공급만 했다면 모든문제가 해결이었을텐데

소수건설사와 조합, 투기세력에게 이익을 안겨줄수 없다는 목적을 달성하기위해

4년간 고군분투한 결과가 지금 현 상황이다.

앞으로 1~2년 입주절벽

전세및 매매가격 상승은 이미 예정되어있는 미래이다.

부디 다음 민주당정부에서는 이같은 실패를 반복하지 않길 바랄뿐이다.