다음 정권 '가불기' 걸린 서울 부동산 현황 '공급' 할 수 있을까?
1. 재초환/분상제
재건축 때려잡겠답시고 '종부세' / '세종시 이전' 과 함께 노무현 정권 개쓰레기 짓 3신기 중 하나인 '재초환'이 부활했습니다.
현재 반포3주구가 '4억원'을 통보받고 진행중이라 강남/서초/송파/여의도/목동 메인급 단지들은 4억 기본으로 깔고 간다고 생각을 해야되는 상황입니다.
3주구처럼 '묻고 더블로 가!' 하는 단지도 있지만 여전히 강남에서 재초환을 4억 이상 내면서 + 기존 추가분담금까지 내는 건 쉽지가 않습니다.
더불어 분상제로 분양가도 제대로 받기 힘든 상황에서(원베일리 5600이 분상제를 무력화 했다는 분들이 많은데 분상제 직전에 방배그랑자이 분양가가 4900대였습니다. 분상제는 성공적으로 작동하고 있는거임. 안 그랬으면 6000~7000받아야 정상)
공급을 끌어올리려면 이 족새를 풀어줘야하는데 그 순간 재건축 시장에서는 매매가에서 +4억 +a 의 시세 상승이 일어납니다.
규제 덕분에 눌렸던 시세의 정상화와 기대감이 어우러지는 것이죠.
누군가의 눈에는 '정상 시세'로 회귀하는 것으로 보이겠지만 무주택자나 정치꾼들이 보기에는 '투기꾼'들의 탐욕과 시세교란으로 보일 것입니다.
또한 다음정권의 '야당'(민주당이겠죠?) "거봐라 규제 푸니까 재건축 폭등한다" 이 프레임으로 공격에 나설게 너무나 뻔합니다.
이런 상항에서 단기 상승을 견디면서 내 다음~다다음 정권에 안정화 되는 정책을 정치꾼 나부랭이들이 할 수 있을지가 걱정됩니다.
2. 임대차 3법 + 1주택자 장특공 80% 축소 + 분상제(전세금지) + 이주멸실
현재 서울 전세 급감의 원인중 하나는 누가 뭐래도 1주택자 장특공 10년 거주 요건의 신설입니다.
실제로 투자는 서울이나 그 중에서도 강남,서초 등에 1주택 하나 가지고 그거 전/월세 깔고 1기 신도시나 고향에 내려가셔서 거주하던 분들이
19년 기점으로 서울로 많이들 복귀하셨습니다. + 신규 분양자들도 거주요건을 채워야하니 전세를 줄 수 없습니다.
실제로 2년 실거주 요건이 부활한 19년 헬리오시티 입주폭탄은 3개월만에 종료되면서 '라이트하우스' 구독자들은 '고덕 대란'을 기다렸지만 여기도 빠르게
종료되었죠. (12.16으로 10년까지 늘어남)
여기에 2020년 상반기 김태년의 환호성과 함께 '임대차 3법'이 통과되면서 서울 부동산 매물 급감 + 상승을 한번 경험한 뒤에 2022년 '2+2 만기'를 앞두고 폭탄이 되돌아오고 있습니다.
이런 상황에서 다음 정권이 대규모 공급을 하기 위해서는
목동 신시가지. 여의도, 대치, 압구정, 잠실, 이촌동 등에서 물량을 뽑아내야 하는데 (이외에도 상계 등 각 재건축 지역들) 문제는 각 지역들에서 한 개 단지만 이주가 발생하더라도 굉장히 치명적이라는 점입니다.
이미 반포1단지 이주로 인한 여파가 서초와 인근을 휩쓸고 있는데 은마,잠5,신시가지 1개 단지, 여의도1개 , 압구정 1개 구역만 움직여도 핵심지 전세는 불덩이처럼 달아오르고 그 여파가 주위로 퍼져나갈겁니다. (밀려나가는 분들이 갈 곳은 인근 하급지)
결국 '동숭동' 님이 말씀하신 것처럼 '공급'이 찔끔 진행될 수 밖에 없다는걸 시장에서 눈치 채는 사람이 많아질수록 신축 /광폭 발코니 + 단지공원화 조성된 입주 10년차 / 핵심지 구축들은 다시 상승랠리가 펼쳐질 것 같고
혹시나 오세훈이 지금 압구정에 겁을 집어먹은 것처럼 다음정권이 쫄아서 규제나 재건축을 안 풀어주면 이건 이것대로 '리얼 핵불장'을 또 경험해야한다는 것도 문제라고 봅니다.
정치권에서 입으로만 '공급'을 이야기하는게 아니라 규제를 풀었을 때 '단기적인 상승'을 감내하고서라도 장기 안정화를 위해 자신의 커리어를 걸 배짱과 희생정신 + 국민들에게 미리미리 설득과 설명을 해놓는게 아니라면 다음 정권에서도 '서울 부동산'은 가불기 걸린 상태로 참 힘든 길을 나아가지 않을까싶네요
국평오 국민들은 미리 설명을 해놓지 않으면 또 그 때 '야당'의 '거봐라 규제 푸니까 오른다' 논리로 규제를 찬성할지도 모릅니다.
