한국주택금융공사에서는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.

저도 이 주택구입부담지수가 산출될 때마다(즉, 3개월마다)

서울 부동산 버블 수준을 판단해보는데요,

이번에 2021년 1분기의 주택구입부담지수가 업데이트 되었기에

이를 반영하여 설명을 드려보고자 합니다.

주택구입부담지수란

중간소득 가구가 표준대출을 받아

중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요,

참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로,

이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시

소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.

주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단되는 이유는

현재의 집값을 초래한 가장 큰 이유중 하나인 "저금리"를

지수 산출 도구 중 하나로 삼고 있기 때문입니다.

따라서 금리와 집값, 소득을 고려해서

현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서

유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.

문제는 이 주택구입부담지수가

① 해당 지역 주택의 중위 매매가 ② 주택담보대출 금리 ③ 중위 가구 소득을 가지고 산출되는데

주택금융연구원에서 해당 지역 주택의 중위 매매가에 대해

2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만

2013년부터는 한국감정원의 중위 매매가를 사용해왔다는 것입니다.

두 기관의 중위 매매가가 다르기 때문에

시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은

해당 지수를 사용한 분석이 오류를 초래할 수 있다는 단점이 있습니다.

이에 저는 지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)",

2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로

수정하여 그래프를 다시 그리고 보여드리기로 했습니다.

아래 그래프는 2004년 1분기부터 2021년 1분기까지 주택구입부담지수(구/신) 추이와

해당 기간의 평균(125.6)을 비교 도식화한 것입니다.

 

 

 

 

2021년 1분기의 주택구입부담지수는 184.5입니다.

2020년 3분기 155.3, 4분기 168.6, 2021년 1분기 184.5로

지수가 굉장히 가파르게 올라가고 있습니다.

큰 폭의 지수 상승은 당연하게도 해당 지수를 산출하는 지표들이

하기와 같이 크게 올랐기 때문입니다.

① 서울 아파트 중위 매매가 상승

(2020년 3분기 9억 2,017만원 → 4분기 9억 4,741만원 → 2021년 1분기 9억 7,333만원)

② 신규 주택담보대출 금리 인상

(2020년 3분기 2.43% → 4분기 2.54% → 2021년 1분기 2.67%)

사실 주택구입부담지수가 의미하는 바가 작지 않다고 생각해왔는데요,

과거 주택구입부담지수가 2008년 2분기 164.8과 2018년 4분기 163.8을 찍고

나란히 하락했던 이력을 눈여겨보고 있습니다.

2008년 2분기 164.8을 찍고 서울 집값이 중장기 하락장에 접어들었고

2018년 4분기 163.8을 찍고 서울 집값이 반년간 조정장에 접어든 이력 때문입니다.

서울 주택구입부담지수 164가 의미하는 바는

서울 중간가격 주택을 구매하기 위해서는

서울 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환을 위해

가구 소득의 41%를 사용해야 하는 수준입니다.

그리고 주택구입부담지수가 164 내외 수준으로 도달하자

서울 집값이 단기든 장기든 조정장에 빠진 이력이 확인되었다는 것은

서울 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환을 위해 가구 소득의 41%를 사용하는 수준이

서울 집값의 천장이라는 추정이 가능합니다.

그런데 2020년 4분기 주택구입부담지수가 168.6을 기록하면서

그동안 "천장"으로 여겨졌던 전고점(164)을 돌파했고

2021년 1분기에는 184.5까지 찍으면서 전고점을 +12%나 돌파했습니다.

말그대로 전인미답의 길을 걷고 있는 셈인데

이러한 상황이 초래된 데에는 두 가지 배경이 있다고 생각합니다.

첫번째는 펀더멘털적으로 봤을 때