안녕하세요. 주택 전세 계약 처음이라 문의드립니다.

일단 단독주택이고 2세대 주택이에요. 주인세대와 임차인 한 세대로 구성되어 있습니다.

기보증금은 7억이고, 등기부등본에 선순위 6.6억이 있어요. 건물시세는 보니까 매매가는 20억 이상 가는거 같구요. 건물 가격은 13억 정도에요.

q1. 기보증금 만료가 3월 초같은데, 제 계약(새로할 계약)은 4월말로 해도 된다고 하는데 보증금 반환할 돈이 없어서 이후 세입자(저)를 구해서 반환하려는거 맞죠? 이건 원래 이런가요?

q2. 제가 등기부등본 떼보고, 네이버 부동산 찾아서 알게 된 것인데 전세입자도 구하면서 주택 매매도 진행하고 있어요. 집주인이 바뀔 거라던지 매매 올린건 알려주질 않았어요. 원래 매매와 전세 동시에 진행하나요? 부동산에서는 4년 이상 거주 가능하다고 했는데 새로운 매수자가 매매하고 입주해서 살수도 있고 아닐수도 있는거 아닌가 해서요. 당연히 전세계약은 4년 보장이 아니고 2년 계약이니 2년만 보장된 건 알지만 굳이 이후 매수자가 어떨지도 모르는데 부동산에서 4년 얘기를 하는건 아닌거 같아서 질문드려요.

q3. 그리고 전세와 매매 동시에 해서 전세잔금일에 전입신고+확정일자 해도 대항력이 다음날이라서 새 매수자가 같은날 매수하고 대출 크게 일으키면 보증금 못지키는거 아닌가요? 특약으로 "임차인이 전입신고+확정일자를 받기 전에는 현재의 권리관계를 그대로 유지한다." 써놔도 대출 일으키고 잠수하면 의미가 있을지요?

q4. 제느낌인지는 모르겠는데 계약을 매우 서두르고 있어요. 계약 예정일도 바쁘다고 부동산에서 계약서 작성해놓는다고 하구요. 잠깐 보고 갈것처럼 얘기 하는데 원래 바쁘면 그럴수 있지만, 괜히 이래저래 처음이라 걱정이 많습니다.

전세가 처음이라 뭘 몰라서요. 이건 기우인건지 아니면 이런건 계약 안하는게 나은건지 답변 해주시면 정말 정말 감사하겠습니다. 아직 가계약 전입니다. 가계약없이 바로 계약서 작성 하자고 부동산+임대인이 날짜를 잡았어요.