[펌글 : samtoshi] '22년 1월 서울 아파트 시장 정리 (급격하게 식은 서울 부동산)
1월달 지표가 나왔습니다.
늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해
지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.
서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,
거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.
① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.
즉, 여기서 말하는 1월 시세 증감률은 12월 중순부터 1월 중순까지를 말합니다.
② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며
주택 거래 신고 기한은 1개월입니다.
1월 거래량의 정확한 수치는 2월말에 확인 가능한 셈입니다.
즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
2020년 11월부터 2021년 11월까지 13개월 동안
서울 아파트는 월 +0.9% 이상의 상승률을 기록하며 상승을 지속하고 있었는데
관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래 서울 아파트의 월 +0.9% 이상 연속 상승 종전 기록은
2001년 2월부터 9월까지의 8개월이었다는 점을 돌이켜보면
2021년 장이 얼마나 대단한 급등장이었는지를 알 수 있습니다.
그러한 서울 부동산이 2021년 12월부터 2022년 1월에 걸쳐 급격하게 식고 있습니다.
위에 게재한 상승률 및 거래량 그래프에서도 확연히 드러나는 부분입니다.
기본적으로 2022년의 입주 물량(2.0만호)이 역대급으로 적은데다
M1/M2 비율에서 나타나듯 역대급 유동성의 힘이 여전한 점,
여기에 3기 신도시 토지보상금까지 가세하고 있는 점 때문에
2022년 서울 부동산의 상방 압력도 작지 않다고 보는 입장에서
사상 최장 기간 상승에 따른 가격 부담이 가구가 수용할 수 있는 임계치를 넘어섰거나
소득의 50%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준이 된 현 상황은
지금껏 겪어보지 않은 부담이기 때문입니다. (과거 전고점은 2008년 2분기의 41%)
이러한 상황 때문에 2020년 8월 임대차3법 시행으로 급등한 전세가에 기대
2021년 들어 급증한 갭투자 비율이 작년 서울의 신고가 행진을 뒷받침한 부분이 있었으나
급등한 전세와 대출 규제가 겹쳐 전세 가구가 이를 감당하기 힘들어지고 있는데다
갭투자 비율 확대와 금리 인상에 따른 전세 매물 증가로 전세가 상승도 더디다보니
다만 대선 결과 여하에 따라 매수 심리가 다시 살아날 수 있고
올해 서울 아파트 입주 물량이 감소하는 것도 사실인 점,
그리고 전세가율(54.6%)이 여전히 과거에 비해 높은 점으로 미루어보아
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.
가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는
중간 가격대인 2~3분위(상위 40~80%) 아파트가 하락하거나 상승을 멈췄습니다.
대출 규제 강화 영향이 이어질 경우 이러한 추세도 계속될 수 있어보입니다.
전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여
2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다.
2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고
그러나 2022년 1월 54.6%라는 전세가율은 과거와 비교하면
1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데
