인플레로 인한 건축비 상승은 입지별로 큰 차이가 있습니다.
대략적인 흐름은
철근, 페인트, 시멘트, 판유리등은 전형적인 공급과잉과 수익성 저하로 근 10년간 가격인상이 거의 없었습니다.
수익이 안나니 설비증설도 없었고 상위기업위주로 독과점시장이 형성됩니다.
(하위기업들은 상위기업에 인수합병됨)
그런데 코로나와 esg경영으로 인해 상황이 급변합니다.
코로나로 인해 많은 기업들이 미래 수요감소를 우려해 한계설비를 폐쇄시키고
신규투자를 중지했습니다.
또한 esg경영도입과 탄소세 도입으로 인해 전형적인 탄소배출 산업인
철강 판유리 시멘트 업종은 탄소배출무상할당량 이상으로 생산할경우 탄소세로 인해
굳이 증설에 나설이유가 없습니다.
중국은 산업구조재편에 나서면서 과다탄소배출 산업에서 점차 4차산업으로 기술굴기를 추진중입니다.
중국내 많은 기초원자재기업들이 설비폐쇄및 감산에 나서는 이유입니다.
결국
1. 석탄및 석유등 에너지비용의 상승
2. 최대 기초원자재 생산국인 중국의 감산
3. 해상운임증가로 인한 수입자재의 가격경쟁력저하
4. 내수시장은 메이저업체 중심으로 자연스레 과점화가 진행되었고
5. 탄소세 도입으로 인해 탄소인플레발생
이 모든 요인은 건축자재 상승으로 이어집니다.
기업들은 생산량 증가로 인한 이익증대와 이익률의 무게균형점에서 서로 눈치를 보며 현재상황을 즐기는 중입니다.
굳이 치킨게임 해봐야 서로 수익성만 갉아먹으니 지금상황을 유지하기만 하면 되는겁니다.
19, 20, 21년 시멘트 유리 철강 기업들 영업이익률 차이를 보면 현재 분위기를 아실수있습니다.
그럼 아파트분양가와의 연관성은?
건축비 상승은 상급지에는 타격이 거의 없습니다.
반면 하급지로 갈수록 타격이 심해집니다.
최근 분양건으로 살펴보면 ( 모두 84 기준층 기준)
> 유상옵션및 발코니확장제외
북서울자이 (민간택지)
대지비 6억 / 건축비 3억8천
천안 성성 비스타동원 ( 민간택지)
대지비 2억 / 건축비 3억
탕정 예미지 ( 공공택지)
대지비 9천 / 건축비 2억9천
북서울자이는 서울도심지 분양이라 기타공용면적을 넓게 잡고 인테리어를 신경써서 3억8천입니다.
반면 천안과 탕정은 건축비 3억정도입니다.
서울과 지방 분양가의 결정적 차이는 대비조성비입니다.
앞으로 건축비는 인플레로 떨어질 확률은 적어보이니 현재 추세로 유지된다라고 가정해보면
인플레로인한 건축비 상승의 영향은
총분양가에서 건축비가 차지하는 비율이 큰 하급지부터 타격이 전해집니다.
에이~ 건축자재랑 인건비 올라봐야 끽해야 20%인데 그게 분양가에 얼마나 영향이 있겠어?
네 서울권은 어차피 별영향이 없습니다,
그런데 경기권으로가면 대부분 건축비 3억정도인데
20% 상승을 가정하면 건축비만 3억6천이 됩니다.
발코니 확장이랑 유상옵션이랑 요즘 최소 3천은 줘야하니
순수건축비만 3억9천입니다.
택지비도 공시지가 현실화로 최소 세대당1억이라 잡으면
( 공공택지가 현재 기준 최소 9천입니다.. 민간은 2억이상은 잡아야..)
탕정기준 앞으로 분양가는 4억9천이상이 되버립니다.
제가볼때 이정도 상승률은 엄청난 차이입니다.
