부동산... 고정관념을 버리니 길이 보인다
부벌
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07.12
저는 전문지식은 없습니다
그럼에도 이 글을 쓰는 이유는 새로운 길을 엿본것 같아서
이런 시각에 대해서 공유하고 일리가 있다면
다른분들이 더 좋은 대안을 찾을수 있지 않을까
그런 희망을 담고 쓴 글입니다
저는 '집값을 어떻게 하면 내릴수 있을까'
이 한가지만 전제하고 생각했습니다
내용이 불편하실수 있는데 고정관념을 버리고 봐주십시요
그럼 시작하겠습니다
지금까지 부동산 역사를 보면
아파트 가격이 오르면 아파트를 어떻게 할까?
이런 고민의 연속이었습니다
신도시를 만들고 재개발 재건축을하고 공공임대를 짓고
불로소득을 환수하고 다주택자를 징벌하고 이런 방법들을 해왔습니다
이러한 제도들이 전문가들의 세계적 추세입니다만
성과가 세계적으로 좋지는 않은것 같습니다
저는 부동산을 전기라고 생각해봤습니다
우리는 자원이 없는 나라니까 전기를 효율적으로 써야겠죠
그래서 가정집에 가구당 누진세를 부과합니다
얼핏보면 정당해 보이지만
전기는 산업용 상업용에서 많이 쓰는데
가정집에서 줄여봐야 효과가 별로 없습니다
전기를 진짜 효율적으로 쓰려면
가정집이든 산업용이던 5인가구든 1인가구던
모두가 쓰는만큼 비용을 내야 맞을겁니다
그러면 부동산에서 전기에 해당하는 한정된 자원은 뭘까요?
부동산에서 한정된 자원은 토지밖에 없습니다
아파트나 주택같은 우리가 고민하는 부동산들은
마치 전기에서 가정집 전기같은 토지의 일부 파트일뿐입니다
그래서 저는 이게 궁금했습니다
국가에서 인프라를 갖춰준 한정된 토지를
아파트 주택 상가 공장 기업 대학 방송국
모든 부동산들이 공정하게 사용하는만큼 대가를 지불하고 있는지요
현실로 돌아와서
기존 부동산 제도를 가만히 보면
정부에서 공급을 적극적으로 안하면 유지가 안되는 구조로 보입니다
왜냐하면
아파트 공급이 자연적으로 늘어나려면
신축아파트은 비싸고 재개발지는 싸서 재개발시 불로소득이 커야되고
그럴려면 아파트가 세금이 적고 재개발지가 세금이 많아야 됩니다
그런데 전문가분들은 가격이 오르는곳에 중과세 하다보니까
아파트가 세금이 많고 재개발 해야될곳이 세금이 적습니다
이러니 재개발이 잘안되는것이 조세제도랑 잘 맞습니다
정부가 서울에 아파트를 공급하고 싶어도 지을 땅이 없고
재개발조합은 인센티브 많이 안주면 굳이 빠르게 추진할 생각이 없고
판자촌 땅주인들도 인센티브 많이 안주면 재개발 안할려고하고
이 상황들이 세제를 보면 너무 당연합니다
저도 얼마전까지 부동산가격 다주택 투기 불로소득 등등에 집착했는데
지금은 모든 고정관념을 내려놓고 다시 생각해봤습니다
예를들어
서울 전체가 60평이라고 가정합니다
서울에 30평 단독주택 한채와 30층짜리 30평 아파트 한동이 있습니다
그런데 아파트 수요가 많아져서 아파트 가격이 오르면
우리는 아파트 3채 있는 투기꾼 때문이라고 생각합니다
근데 다시 생각해보면 투기꾼 세채를 더해도 서울땅을 3평 쓰는건데
단독주택 30평 한채는 서울땅 절반을 혼자 쓰면서 실수효자라며
3평 쓰는 투기꾼보다 세금을 훨씬 적게냅니다
이상하지 않나요?
지금도 아파트 3채 있는 투기꾼 때문에 아파트값이 오르는것 같으신가요?
제가 예전부터 이상하다고 생각했던게
서울땅이 부족해서.. 그린벨트를 푸네 마네 그러는데
서민들이 주택 빌라에 산다는게 이상했습니다
서민들은 아파트 같이 좁은땅에 몰려살고 저렴한 세금을 내고
부자들은 고급주택이나 고급빌라에 살면서
부자들만 버틸수있는 세금을 감당하는게 자연스러워 보였는데
현실은 고급주택 고급빌라가 세금이 저렴합니다
주택 빌라에 서민들이 살고 세금이 적으면서
고급주택 고급빌라들도 같이 세제혜택을 받고 있어요
문론 사람들이 아파트를 선호하는 현상이 있고 그걸 무시하는건 아닙니다
아파트가격이 이렇게 가파르게 오른다는건
아파트 수요가 그만큼 강해졌다는건데
아파트 아닌것들이 세제가 유리하니까
아파트값이 올라도 다른땅들이 아파트로 잘 안바뀐다는겁니다
저번에 뉴스를 보니
84억 빌라가 8억5천 아파트보다 세금이 싼 경우도 있더군요
이러면 아파트값이 오른다고 빌라 헐고 아파트 지을 이유가 없지 않습니까?
뭐 이건 토지 종별 차이도 영향을 주겠지만 토지 종별을 감안하더라도
빌라의 84억 실거래가에 비해서 토지공시가가 지나치게 저평가되있습니다
같은곳을 봤을때도 저번에
대치동 래미안 34평을 보면 30억정도하는데
토지공시가가 평당 1억4천정도더군요
그러면 대지지분을 여유있게 10평이라고 추정할때
실거래가 30억에서 토지세비중을 절반정도로 생각한다는건데
이게 문제인데 왜냐하면
아파트는 가격이 상승했을때 건물가격이 상승하는것이 아니기 때문에
전부 토지가 상승으로 봐야하는데 토지는 이렇게 저평가하고
세금은 토지가 아니라 아파트가격에 연동시켜 버리면
아파트는 토지가 저평가됐냐와 상관없이
진짜 토지상승분을 다 세금으로 내야되는데
아파트 이외의 것들은 토지세+건물세로 세금을 걷기 때문에
저평가된 토지를 기준으로 저렴한 토지세를 냅니다.
게다가 아파트 이외의 것들은 건물이 다 달라서
비교가 어렵기 때문에 토지가 더 저평가될 가능성이 높습니다
그러니 지금 조세제도는 아파트에 과도한 세금을 부과하게 되있어서
서민들이 주택 빌라에 사는것이 조세제도랑 잘 맞는겁니다
다른면에서 보자면
전문가분들은 아파트가격이 오를때 부동산세 강화를 얘기하십니다
그런데 부동산세는 위에 적은것처럼 아파트에 중과세하게 되어있습니다
아파트 세금이 무거워지면 아파트 수요가 줄어들거다
이렇게 생각하시는것 같은데
아파트가 한정적이면 맞는 방법입니다
그런데 한정된건 아파트가 아니고 땅입니다
이 방법은 아파트 수요만 줄이는게 아니고 아파트 공급도 방해하여
정부에서 필요한곳에 필요한수를 제때 공급하지못하면 문제가 생깁니다
또 이런 방식의 주택 수요억제책은
일자리는 서울에 있는데 일자리 많은곳에 주택수요를 억제해서
사람들이 수도권으로 밀려나고 서울로 출퇴근하는 상황을 만들고
광역교통망을 촙촙히 연결해야해서 수도권을 거대한 서울화하고
강남을 더 중요하게 만듭니다.
이러고 문제가 해결됐다고 할수있는건지.. 모르겠습니다
부동산 시장에 자극이 오면 수요가 서울로 미친듯이 몰릴겁니다
그러면 도데체 어떻게 해야될까요?
저는 사람들이 너무 아파트만 집만 쳐다보는것 같습니다
주택문제는 현상이지 원인이 아니거든요
원인은 인구가 서울로 몰린다는거고
인구가 서울로 몰리는것은 일자리가 서울에 몰려있기 때문이고
일자리가 서울에 몰려있는건 인구가 서울에 몰려있기 때문이고
이런 반복적인 악순환이 문제입니다
이 악순환 고리를 끊어줘야되는데
이 고리를 끊을려면 토지세만 걷으면 해결될거 같습니다
글 위에 썼듯이 부동산들이 가격에 비해서 토지가 저평가 되있는데
아파트는 가격에 연동하여 세금을 부과하고
상업지 공업지는 토지+건물에 세금을 부과하기 때문에
아파트 가격이 올라도 상업지 공업지들은 영향을 안받습니다
그런데 만약에 토지세 단일세로 걷는다면
아파트 가격이 올라서 아파트 세부담이 늘어나면
토지비중이 높은 상업지 공업지의 세부담은 훨씬 클거고
대학 기업 공장 상가 같은것들은 서울에서 버티기 힘들겁니다
그러면 아파트 가격이 오르면 인프라들이 먼저 사라지고
인프라가 사라진 자리에 유리한 아파트가 공급될거에요
아파트 공급은 늘어나는데 인프라는 지방으로 겨난다면
아파트 가격도 하락할수밖에 없을겁니다.
아파트 가격이 오르면 오를수록 아파트가격을 하락시키는 요인은 더 강해지니까요
그리고
토지세로 아파트 가격을 조절했을때 좋은점이
아파트를 대량으로 공급할수있고
인센티브 많이 안 준다고 재개발 안한다고 버티기도 어렵고
토지수용할때 토지보상금도 작아지고
공무원들이 개발투기하기도 어렵습니다
땅값이 오르기 어려우니까요
그리고
지역균형발전 정도도 마음대로 조절할수 있습니다
토지세율이 강하면 인프라들의 지방분산이 많이 일어날테니까요
문론 이건 개인적인 생각이고
전문가분들은 토지국유화나 공공임대주택을 대안으로 많이 얘기하십니다.
근데 중국은 모든 토지가 국유화인데 부동산이 미친듯이 올랐습니다
국유화가 토지를 단기간 빌려주는것이면 의미가 있을겁니다
문제는 토지를 장기간 빌려주게 되면
토지에 대한 가치를 임차인이 가져가 버립니다
명의만 국유지이지 시장은 임차인을 땅주인처럼 생각하게 될겁니다
또 공공임대 얘기 많이 하시는데
대표적인곳이 오스트리아 빈이던데요
전문가분들 얘기를 들어보면
오스트리아 빈이 공공임대주택으로 성공한건 맞는거 같습니다
그런데
다른 선진국들은 따라하다가 실패했다고도 하시더군요
그러면 오스트리아 빈는 어떻게 성공할수 있었을까요?
전문가분들 얘기를 자세히 들어보면
세계대전이후 땅값이 계속 떨어졌다고 합니다
땅값이 계속 떨어지니 시장에 내놔도 안팔리고
그러니 정부에서 싼값에라도 땅을 사주길 원했고
정부는 공공임대사업을 하고 싶었으니 땅이 필요했고
서로 필요가 맞았던겁니다
그러면 여기서 생기는 의문이
땅값이 계속 떨어지는데 부동산정책이 필요할까?
예를들어 서울땅값이 계속 떨어지는데 공공임대가 필요할까요?
전문가분들은 오스트리아 빈이 공공임대가 핵심이라고 생각하시는데
저는 땅값을 떨어뜨리는게 핵심으로 보입니다
