원당이라는 곳에 분양권이 있는데

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원당이라는 곳에 분양권이 있는데

LightU… 18 470
덕양구 원당이라는 곳에 분양권이 있습니다

몇년전에 오래된 빌라 1억 중반정도에 사놨는데

생각보다 재개발이 빨리 진행되서

지금 관리처분인가 까지 나온 상태고

내년 봄에 이주 및 철거 진행 예정입니다

 

문제는! 안올라요 ㅠㅠ

요 지역이 갑자기 토지거래제한구역으로 지정되면서

사면 들어와서 직접 살아야 하는 곳이 되어버렸네요 ㅠㅠ

 

관처나면 그게 좀 풀리니까 오르겠지... 하고 있었는데

대출규제 생기면서 또 안오르네요

 

지금 피가 59기준 2억5천 밖에 안됩니다 ㅠㅠ

 

저는 74 당첨 됐는데

이거라도 받고 팔고 나가는게 맞는지

기다리는게 맞는지 고민이네요

 

입주는 2025년 입니다...

 

2600세대 초품아 구요 원당1구역 이라는 곳입니다.

역으로 이 글이 무주택자 분들께는 좋은 제안일수도...

지금 원당에 몰빵하다 시피 죄다 몰아넣고 있네요.

18 Comments
생각후댓글달… 2021.10.03 15:55  

솔직히 말하면....

1인 거주하기는 괜찮지만

뿌리내리기는 안좋아서요.

학군도 별로고 학원가도 없고

LightU… 2021.10.03 15:55  

그럴까요?

저는 투자로 들어갔던거라서

다른집 하나 더 있고 지금은 회사 때문에 잠실쪽에 전세 살고 있는데

원당 얘를 처분 해야 하나 어쩌나 고민이 되네요

행운이행복이 2021.10.03 15:55  

나중에 전세금받아 잔금치르시면 됩니다..

쭉 들고 가세요..

디디디디아이 2021.10.03 15:55  
원당뉴타운내에서도 제일 외진곳이라...

팔고 새로 들어 갈 곳 없으시면 홀딩하시고

들어갈만 한 곳 있으시면 처분하시는게 좋을듯합니다

팔아다이써 2021.10.03 15:55  
원당 구시가지 주교동쪽이네요.

거기 원당역있지만 역세권도 아니고 

당장 실거주 하기엔 매매도 글코, 자금도

인프라도 눈물나는.. (공기는 좋아요)

오히려, 원당옆 화정이 구축20평대가 많고

어린아이들 키우고 살기 더좋아서

74는 사실 매리트는 없을듯

LightU… 2021.10.03 15:55  

Gtx한정거장 거리로

단지 바로앞에 교외선이 생기긴 합니다 ㅠ

여기 지금 많이 바뀌고 있긴 해요..

근데 사람 인식이 무서운듯 해서 언제쯤 털고 나갈지 보는중입니다 ㅠ

옴마니밭맨놈 2021.10.03 15:55  
오르는거는... 입주 후 2년후까지는 바라보시는게 좋아요

살아보고, 사람들이 좋다좋다 소문나면서 오르는 시기가 있습니다

당장 돈 급한거 아니면 어느정도 들고가시는게 좋음, 신축 물량 자체가 부족하기 때문에

땅콩0070 2021.10.03 15:55  
원당은 이미지가.. 현재는 그렇죠..

 

하지만, 정비 다끝나면.. 천지개벽할 위치 아닌가 싶습니다.

 

 

<img s… 2021.10.03 15:55  

절대 팔지마시고 끝까지.들고가세요~ 대박이네요

LightU… 2021.10.03 15:55  

왜 대박이에요?? ㅠㅠ

wnwlgn… 2021.10.03 15:55  

쪽지확인좀 부탁드리겟습니당

shoo21… 2021.10.03 15:55  
검색해보니 2022년 7월까지 실거주의무가 있다고나오는데, 그래서 피가 다소 더딘거 아닐까요?

교외선 재개통이라는 좋은 소식은 있지만, 지하철이 아닌 열차이기도하고, 위치가 다소 외곽이라

현재는 다소 관심을 덜 받는것 같긴한데...

그래도 피가 2.5억은 붙었으니까요. 윗분말씀대로 투자로 가지고 계셧던거면.. 

다른데 투자하실곳이 없으면 계속 들고가는거고.. 그게 아니고 더 나은곳이 있다면 팔고 가는거죠.

메이드인홍콩 2021.10.03 15:55  
가장 저평가 지역 중 하나가 원당1구역입니다.  고양은평선 생기면 역사 위치가 걸어서 900미터 내외 일겁니다. 집 앞에 교외선 원릉역의 경우 열차이긴 하나 수소 트램이 실험적으로 들어 올 수..(더 이상 자세히는 언급 힘듬)  하여간 현존하는 서울근교 재개발중에 토지거래허가제 때문에 가장 저평가 중에 저평가 지역입니다.  

 

1. 초품아 

 

2. 그앞에 원당 이편한세상 25평 실거래가(6억5000) 34평 실거래가(8억) 원당 래미안 실거래가 ( 이편한과 비슷) 참고로 두 아파트는 2009년에 지어진 아파트 입니다. 원당 1구역의 경우 2025년~2026년 완공이기에 연식으로는 거의 17년 차이입니다. 거기에 녹지율 40프로 이상 건폐율 14.9프로  35층 으로 지어지고 각 동별 엘레베이터는 한층에 4개씩 구성입니다. 숲세권 산세권 아파트라는 장점도 있습니다. 신축이니만큼 여기가 아파트 가격상승이 멈춘다고 해도 2009년식 이편한 대비 +1억~1.5억 이상의 가격은 더 받을것이라고 예상. 현재 25평 배정받는 물건이 피가 2.5억이면 25평 조합원 분양가가 3억2000만원 정도이기에 분담금- 감평가 +피2억5000만+감평가격 =대략 총투가 5억 후반이라 했을때 지금 들어가도 확실한 안전마진이 있는 구역. (이게 가장 중요)

 

3, 1구역 바로 앞에 있는 교외선 원릉역에서 한정거장이면 대곡 입니다. 대곡에는 GTX-A+3호선+기타등등의 수많은 역 존재(예정). 교외선은 재개통될때 6개역만 재개통 하기에 대곡이 한정거장입니다. 거기에 당장은 디젤 열차로 들어오지만, 수소 트램 등 새로운 교통수단 테스트 할 수 있는 최적의 위치 중 하나로 언급되고 있습니다.

 

4. 2600세대 가 넘는 현재로서는 확정된 곳 중고양시 최대 대단지 중 하나.  1군 건설사 ( 포스코 더샵+ 한화 포레나) 컨소시엄인건 좀 아쉽지만 저 시기에는 지금같은 상승장 시기가 아니었음.

 

5. 고양은평선이 생기는 고양시청역 역 입구 예상 위치까지 좀 빡세긴 하지만 여억~세권은 가능  800-900미터 정도 거리로 예상. 

 

6. 옆에 외곽순환도로 있어서 도로교통성 좋음.

 

7. 서울 접경지역까지 6-7키로 내외 입니다. 원당역에서 은평구 구산동 갈현동 라인까지 차량이동 기준. 서울 근교

 

8. 광명에도 없는 토지거래허가제 때문에 무주택자나 1주택자가 기존주택 처분서약해야 매수 할 수 있기에 투자자 접근이 거의 불가능함. 그점이 사실 가격상승 탄력을 못받는 가장 큰 이유.  거기에 관처가 났기에 대출불가인 부분도 있음. 

 

9. 3호선 원당역까지는 1.3-4키로라서 도보로 가기는 힘듬

 

10. 원당은 1구역~8구역 까지 뉴타운 계획이 있었는데  현재 진행중인곳은 

 

1구역 관처완료 

2구역 사시진행 관련 소송중

3구역 공공주도 사업 동의서 걷는 중

4구역 일반분양 예정중

5구역 도시재생 묶여있는중

6-7구역 공공재개발 동의서 걷는중

8구역 가을에 구역지정 예정중

천지개벽을 예정 중 이라는 장점.

 

11. 앞에 이편한 래미안 과 함께 대단지 아파트 단지로 구성되면서 동반 상승 효과 기대.

 

12. 아직은 많이 아쉬운 학군. 낙후된 구도심의 이미지. 손바뀜이 일어나고 개발이 되면 좋아지리라는 기대는 있음.

 

대충 1구역의 특징을 정리해봤습니다.  저는 다양한곳에서 재개발 임장과 투자도 하고 매주 임장 다니고 있습니다. 수박겉핥기 식으로는 재개발 구역 특징 절대 제대로 파악 못합니다. 관심있는 구역 톡방 찾아서 들어가서 눈팅하다보니 채팅방만 ㅎㄷㄷ 하게 많네요.  재개발 스터디만 어떻게 잘 구하셔서 공부하셔도 저평가 구간이 보일겁니다. 인천보다도 더 저평가라고 생각하는곳 중 하나가 바로 여기입니다. 재개발 투자는 몇년에 일희일비 하시면 안됩니다. 찰리멍거가 말한대로 좋은 투자는(주식은 아니지만 모든곳에 통용) 일단 좋아보일곳을 보고 엉덩이를 깔고 앉아 있는 겁니다. 일단 안전마진이 확실한 상황에서 저라면 무조건 들고 갑니다.  

 

jiyeb 2021.10.03 15:55  
사신것처럼 정확하시네요

작년말에 피 일억삼천주고  아들샀는데 관처나도 안오르는군요 계속들고가야겠죠?

메이드인홍콩 2021.10.03 15:55  

몇평 배정형 매수하신건가요? 안전마진이 확실하다고 판단되기에 지금 매도는 추천드리지 않습니다.

jiyeb 2021.10.03 15:55  

@메이드인홍콩 

59평형이예요 감평6200 총매수가 일억구천오백

 

재개발 잘아시는거 같아서 하나더 여쭤봐도될런지요

은평구 증산2구역과 4구역사이 3구역도 아시는지요? 동의서 걷고있는중인데

메이드인홍콩 2021.10.03 15:55  

@jiyeb 원당 매도하고 오세훈표 공공기획 민간재개발 들어가시려는것 같은데 일장일단 이 있습니다. 입지는 당연히 증산이 압도적으로 좋은건 사실이지만 문제는 확실한곳을 포기하고 불확실성에 걸어야 한다는데에 있습니다. 매도후 매수보다는 다른명의로 매수하시는게 낫다고 판단됩니다.  공공재개발, 공공주도재개발(3080), 오세훈표 공공기획 민간재개발 이 3가지는 많이 알아보시고 들어가셔야 합니다.  저 3개중에 오세훈표의 경우 개인적으로는 참 끌리는데 차기 대선에서 이재명이 되면 상당한 리스크인점도 아셔야 합니다. 이재명은 오세훈표 재개발 굉장히 싫어합니다. 기사도 몇번 나왔죠. 2024년까지 민주당 180석이 유지되는 부분 또한 리스크 입니다. 거시적 관점에서는 정말 계산기 잘 두들기셔야 할겁니다.  되기만 한다면야 연신내 불광쪽 동의서 걷는곳들과 증산 동의서 걷는곳들이 당연히 더 좋습니다. 저도 서울에 매수한 곳 중 하나가 갑자기 3080 되버리는바람에 좀 복잡해졌습니다.   

jiyeb 2021.10.03 15:55  

@메이드인홍콩 

답변감사합니다.

원당쪽은 잘가고있으나 큰건은 아닌듯

아직매도못해요 ㅠ양도세

 

증산쪽은 딸래미명의로 작년에 단타하려다 양도세묶여 어쩌지도 못하게됐고 이물건도 빌라 갭투자여서 당분간 억지로 홀딩입니다 ㅠㅠ

 

좋은말씀 감사합니다


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