보통 내로남불이라 하죠

 

내가하면 투자 남이하면 투기!

 

요즘은 정부나 일부는 실수요외에 집을

더 가지는것은 투기로 보는 경향이 짙습니다

 

어쨋든 부동산도 재테크의 수단이라고 봅니다

모든 제테크는 돈 벌고싶지 내가 투자한돈

손해보고싶은  사람은 없죠

 

부동산을 하다보면 나만의 투자정립이

필요합니다

 

저같은경우는 실거주와투자성에 초점을 둡니다

거주도 하면서 미래가치가 오르길 기대하는거죠

 

사실 집한채는 유주택자기준으로 보면 제자리걸음입니다

무주택자대비는 상당히 격차가 나지만

또 2주택자와 마찬가지로 격차는 커집니다

제목과 같이 정부가 투기가 아닌 착한실수요

투자자로 투기꾼보다 오히려 더 많은 수익을

올릴수도 있는 투자법 입니다

실수요보호아래 양도세및중과, 취득세중과등

알짜투자입니다

 

다들 알다시피 비과세 입니다

세금의꽃 비과세 아주강력한 세테크죠

앞서 말했듯이 한채는 상급지로 가지않는한

자산이 크게  늘지 않습니다

그래서 일시적2주택에 비과세를 노리는거죠

기존주택에서 상급지 이동하면서

2채로 수익도 2배 비과세도2번 

일정조건만 맞추면 비과세는 무한정 받을수

있습니다 

 

하지만 상급지로 갈아타고 자산을 형성하면서

자연스레 더이상 비과세에 연연하지 않게됩니다

 

자산을 가장 빠르게 늘릴수있죠

하지만 장점도 있으나 단점도 있습니다

수익도x2배면 잃는것도x2배가 될수도 있습니다

그래서 리스크를  줄여야 합니다

 

기존주택이 좀 살다보면 가족이 늘어난다든지

집이 노후화되고 좀더 좋은곳 브랜드 입지

넓은곳등

인간의 본성에 따라 좀더 좋은곳을 갈망하게

되어 있습니다

 

위에 말한대로 리스크를 줄이기 위해

저는 규제또는 불황에 대응을 하기

환금성이 좋은 신축 중소형 그리고 분양권을

주로 삽니다

규제나 불황시 위의 투자는 빛을 봅니다

물론 하락은 하겠지만 

그래도 구축보다는 방어는 충분히 됩니다

그리고 분양권은 보통 완공까지

최소1년이상 남은곳 

그래야 일시적2주택 비과세 받을수 있기때문이죠

입주까지 기간이 넉넉함으로 대응할 시간이

있기때문에 헐값에 넘기지 않고 사이클상

상승기가 올 가능성도 높습니다

 

여기까지도 보통 일반적인 투자이죠

저는 좀더 수익을 극대화 하기위해

여기에 하나를 더 추가하여 3개주택?

으로 1주택자대비 월등한 수익과 다주택자의

규제를 피하고 세금마저 3주택 모두 비과세를

받습니다

바로 일시적2주택+1분양권 입니다

21년부터 분양권은 주택으로 잡혀서 불가능

해졌습니다

영원한 규제는 없으니 차후에....

 

정부정책상 실수요 개념에 

1주택=일시적2주택+1분양권은 같은공식입니다

21년 이전 분양권 소유 한함

저는 20년도에 일시적2주택 보유중 21년부터

분양권도 주택으로  잡힌다 하여

최대한 입주가 늦은 23년경 입주하는 분양권을

샀습니다

a첫집 18년11월 비조정 취득 

b두번째집 20년 2월 비조정 취득

c세번째집 분양권 23년1월 입주예정

a와b 1년 띄웠으니 b를 취득후 3년이내 a매도시

비과세 b도 c취득후 3년이내 매도시 비과세

a는 c취득전 매도 하여 비과세후 자본으로

차후 d 매수예정

최종 1주택된날로 2년이 지나야 하지만 

일시적2주택 예외입니다 a,b의 경우

 

abc모두 신축이며 국평입니다

실거래가기준 10억 18억 17억 가량 됩니다

9억 비과세시 대출과 9억 초과분 세금 빼면

a7억+b10억+c8억=25억중 ab17억은 현재시점 c8억은 25년경 매도예정이라 이보다 수익은

클거라 봅니다

양도세는 약 3억가량 

중과세 다 회피

 

공동명의로 종부세나 양도세 절감효과도

보고 있습니다

그리고 양도세12억통과시 세금절약 1~1.5억

추가 절세됩니다 매도시점은 그때로 잡고

있으며 통과가 유력하다 보고 있습니다

 

저는 사실 돈벌어 보겠다고 지금까지 온게

아닙니다 

그냥 좀더 좋은집에 살고 싶은 본능에 따라

움직였고 좀더 나은 집을 선점했으며

리스크관리를 했으며 남들이 위기라 했을때

미래가치와 좀더좋은환경을 보고 선택했습니다

 

주변에 공격적 투자하신분들이 있어 상승기때

마냥 부러웠는데 갈수록 규제가 강해져

양도세 중과에 재산세 종부세크리까지 맞아서

요즘 제가 부럽다네요

물론 존버하게되면 지인의 자산은 더 커질거라

봅니다

저또한 또다른 투자처를 찾겠지만요 

 

부동산은 흔히 운칠기삼 이라고 합니다

저또한 운이7이었고 저의노력은 3이었지만

작은 노력이 없었으면 아무런 변화가 없었을겁니다

아무리 운이좋다 한들 로또에 당첨될려면 최소1천원은 로또를 사야  1등이던 5등이라도 걸리죠

 

허름한 내집한채라도 좋습니다

나와 내가족 비바람 피할곳 따듯한 보금자리는

필수라 봅니다

시작하십시오

그리고 좀더 좋은환경의 집을 사기위해 노력하시면

결실을 맺을겁니다