이 글은 다시 폭락론이 설치는 요즘 다시 2017년부터 현재까지 그리고 2022 이후에 대한 생각을 써보고자 합니다.

(부포에 계신 여러 고수분들은 요새 레이드 뛰는 애들 때문에 현타오셔서 잘 안 쓰시더라고요. 틀린 점이나 모자란 부분은 지적해주시길 바라며..)
 

 

2017년 장미 대선 이후 문재인이 집권하고 나서 대한민국은 생각보다 상황이 심각한 것이 아니었습니다.

 

반래퍼/반자,  삼힐 역삼 개나리, 렉슬, 래대팰, 엘리트  등 상급지역 기준점이 되는 아파트들만 적당한 상승이 있었고

 

대부분의 서울 아파트들은 아직 본격적인 움직임조차 없이  06~07 고점 돌파도 못하고 빌빌거리고 있었습니다.

 

특히 상급지들도 '대형' 평형은 뭐 처참했죠.  (반대로 이야기하면 그만큼 06-07 시즌이 무서웠다는 반증이기도..)

 

 

이런 상황에서 17년 5/6월부터 간을 보다가  8.2대책을 시작으로 본격적으로 부동산 대책이 시작됩니다.

 

부동산 상승장에서 시장은   재건축-신축-10년차-20년차 이런 식으로 선순환으로 돌아갑니다.

 

그러다가 다시 30년차가 가까워지는 순간 재건축 예정아파트라는 '프리미엄'이 붙는 형태죠.(사실 안전진단 강화 전에는 그 정도로 강한 프리미엄이 붙진않았음)

 

 

우리 문프의 칼  '김수현미'는 여기서  시장을 선도하는 '재건축'을 조져버립니다.

 

'재초환'의 부활이었죠.

 

재건축 초과이익환수제.  이 제도의 무서움은 아파트 준공 후에 바로 납부가 시작되며  양도세와 제대로 된 상계가 안된다는 점에 있습니다.(필요경비에 넣어준다는걸 상계라고 말하는 개벌레들은 제발 나가 뒤지시고요.)

 

당시 시뮬레이션으로도 강남 평균 4억 .  모 아파트(라고 하고 반포124주구)는 1인당 8억을 통보받습니다. - (그런데 2021년 수원 매탄주공도 재초환 3억대 통보 받은 건 비밀임...아무튼 비밀)

 

그 결과 나온것이  재건축 단지들의 미친 '관리처분인가' 릴레이.. 이것은 흡사  과거 잠실에 주공1234+시영 아파트가 규제 피하려고 한꺼번에 관리처분 받던 모습을 떠올리게 하더군요.

 

관리처분을 피한 124주구,원베일리,진미크,5구역,둔촌주공 등은 웃었지만   반대로 박원순이랑 50층 놀이하다가 관처 못 받고 사업도 통과 안된 잠5 같은 단지들은 그대로 시세가 쳐박힙니다.(상대적으로 시세가 떨어졌단거임)

 

여기에 분양가 상한제와  앞으로 '조합설립 된 재건축'은  조합원지위양도금지를 걸어서 사고팔기 어렵게 만들어버립니다.

 

-이는 향후 재건축 아파트 시세 하방 경직성을 강하게 만들어주는데 일조하게 됩니다.(오히려 조정장에도 거래가 되어야 시세가 떨어지는데 거래가 없으니 떨어지지를 않음.  거래가 가능한 예외단지들이 오히려 조정장에 가격 출렁임이 큼  ex-잠5 ㅋㅋㅋ)

 

 

이 재초환 분상제 / 지위양도 테크로  재건축들은 확실하게 시세 눌림을 받습니다.(관처를 못 받은 곳들)

 

대신 그 결과가 끔찍한데요.

 

재건축은 미래의 신축입니다.  근데 재건축이 앞으로 어렵다 = 신축이 없다 = 지금 지은 신축이 향후 10년 이상 대장 = ?  입주 10년차도 좋은데?

 

이런 매커니즘으로  신축들 폭주 + 입주 10년차들은 '준신축'이라는 개소리로 오릅니다.

 

이후에는 다시 20년차가 상승하고  보통 재건축들은  대지지분이 신축보다 큽니다.   아무리 재초환을 5억 6억씩 때려맞는다고 해서 시세가 눌려있어도

 

바로 옆에 신축단지 가격이 폭주하니까 "이것봐라? 아무리 재초환 5억 내도  내가 신축되면 옆에 아리팍보다 입지가 좋은데  이 가격보단 더 받아야지" 라는 논리로 오릅니다. 

 

결국에는  시장을 선도하는 '말' 만 신축으로 바뀌었을 뿐  재건축 시세가 오르는 것도 막지 못하는 결과가 나온 것입니다.

 

 

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그 다음으로 나온 것은  다주택자에 대한 규제입니다.

 

다주택 양도세 강화, 비과세 요건 강화(2년 실거주) , 다주택자 장특공 제외(다주택자도 원래 장특공 있었...)

금융규제 강화 .  ltv/dti 강화 ,  다주택자 임대사업자 등록 유도   .  청약시점 85m2 이하 100% 가점제 등장 ㅋㅋ

 

등이 되겠습니다.

 

 

사실 원래 다주택자라도 10년 이상 장기보유자들은 '장특공' 도 조금 주고 일반과세던게  중과세로 변경되었죠.

 

그리고 그 유명한 '내년 4월까지 파시라" 명언 등장 

 

(이 때부터였죠.  매년 상반기 절세 급매 조정장 / 하반기 불장 - 추가 대책 나오기 시작한게)

 

 

수요/공급 그래프에서 세금을 공급자에게 부과하면 균형가격은 상승하고 거래량은 줄어들게 됩니다.(그래서 라하나 이광수가 거래량 감소로 하락 이야기하다가

 

맨날 틀리는 겁니다. 거래량 감소는 당연한거니까요)

 

즉 주택 매매가격 상승은 경제학적으로 예견된 일이었고 심지어 10년전  노무현 시절에  대한민국이라는 경제 10위권 국가에서 시행한 

 

빅 데이터가 남아있는데  그 정책을 쓰신 분이 그대로 똑같은 정책을 ctrl c , ctrl v 하시니 결과가 같을 수 밖에요.

 

 

아무튼 의도가 의심스러운 다주택자 중과세와 보유세 강화 등을 천명하시면서 '임사자' 장려를 하신 이후에 많은 분들이 임대사업자에 가입하셨고

 

4년/8년 장기임대 등록을 해버리시면서   최장 10년간 해당 물건들은 시장에서 '소각'되어버립니다.(임사 장려의 이유는 조세전가로 발생할 전월세 상승을

최대한 누르기 위해서였음)

 

또한 18년 초부터 '증여'가 활발해지는데 증여또한  증여후 5년 간 매도가 불가능해  이 또한 물건들은 시장에서 '소각'됩니다.

 

+ 85m2 100% 가점제 변경은 20~40대에서 가점 없는 사람들은 '지금 사자' 로 포지션을 변경시켜버립니다. (기다려봐야 꿈도 희망도 없으니)

 

 

가격은 오르는데 '팔 수 있는 물건=살 수 있는 물건'은 줄어들고  실수요자들이 불안을 느끼면서 매수에 동참하는 시장.

 

보유세 증세와 다주택자 죽이기로 '똘똘한 한채' 갈아타기 현상이 심화되는 상황속에서

 

수요가 비탄력적인  서울과 경기 핵심지의 가격은 어찌 될까요? 우리는 이미 결과를 알고 있지만

 

글이 길어져서 2부에 이어가겠습니다.