19년 12.16 대책 이후  2020년

 

이 해는 총선,팬데믹, 하급지 무지성 상승 등이 있으나  하급지의  9억 / 15억 기준점 무지성 상승은 '3부'에 적었으니

 

2020년 강남의 이야기를 하려고 합니다. 

 

 

2020년 상반기에 강남 시장은 유례없는 LTV 0 시대를 맞이하고 팬데믹 쇼크와  마법의 5월 절세 매물 등이 엮여 

 

부진을 겪었습니다. 그래도 오히려 19년 1~4월보다는 견딜만한 조정장이었으니 시장이 점점 내성을 가지고 있다고도 볼 수 있었고

 

팬데믹 때문에 떨어진다는 호들값과 다르게 잘 버티고 있었죠.

 

4월 달에는 총선이 있었습니다.

 

2020년 총선은 굉장히 중요했던 게  문재인 정부의 중간평가 겸 향후 대선까지 이어질 기세 싸움이었기 때문이고 서울의 '부동산 민심'을 파악하기 좋은 선거였습니다.

 

결과는 국민의 힘 대참패. 개인적으로 1년 뒤 재보궐에서 서울 전역이 압승을 거뒀는데도  서울에서 참패를 당한게 의문이긴하지만  한국은 여당 180석이라는 든든한 무기를 문재인 정부에게 쥐여줬습니다. - 이는 하반기 '임대차 3법' 통과로 이어집니다.

 

 

상반기 강남권은 그럭저럭 버텨나갔고 그 이유는 3부에 적었던 '하급지'들의 무지성 9억/15억 상승으로  강남이 '상대적'으로 싸졌기 때문이었습니다.

 

강남이 밀려올라가든  하급지가 다시 무너지든 둘 중 하나의 결과만이 존재할텐데 '상승장'에서는   '전자의 상황'이 만들어졌죠.

 

여기에 기폭제를 넣어준 것이 '잠실 MICE 확정 발표' + 삼성.잠실.대치.청담  토지거래허가제 였습니다. + 용산 정비창

 

 

여기에 대한 이야기를 하려면 잠시 과거로 돌아가야합니다.

 

과거 정부는 삼성동 한전 부지를 현대차에게 매각합니다.  삼성 vs 현대가 맞붙었던 싸움은 너무 유명했고  그 당시 허벌나게 치욕적인 승리를 거둔 현대였지만 

부동산불패 한국답게 떡상하는 삼성동 땅값으로 이미 매수한 가격은 회복한 상태였습니다.

 

이 때 3종 일반주거지역을 '종상향' 시키는 대가로 현대차는  1.7조의 '기여금'을 내게 되고  이걸 바탕으로 '영동대로 개발'  '잠실 주경기장 리모델링(mice)'

을 하면서  삼성역-종합운동장역-한강/탄천을 묶어서 개발하는 '국제교류복합지구' 사업을 구상해놨습니다.

 

이 사업의 사업비를 보면 GBC 4조 , 영동대로 1.7조, 잠실MICE 2.3조   토탈 8조의 사업이 들어가는 거대한 사업입니다.

 

근데 이 GBC 허가를 두고 문재인 정부 들어와서 계속 인허가를 미룹니다. (자매품으로 박원순이 발표하려면 용산/여의도 마스터플랜도 정부 압력으로 미뤄버림)

 

17년 하반기부터 불꽃 상승을 시작하던 강남 한복판에 당장 시작될 9조짜리 기름을 붓고 싶은 사람은 없었겠죠.  

 

그래서 "야 좀만 기달려. 강남 손 보고 허가 해줄게' 가 미루고 미루다가 2019년까지 옵니다. ㅋㅋ

 

그러다가 결국 2019년 하반기 GBC 건축허가가 떨어지고 2020년 6월  잠실 MICE 확정 발표가 기습적으로  나옵니다.

 

 

이게 참 웃긴게 다들 하는 줄 알고 있던 사업이라도 막상 발표나야 달려드는 게  이 발표날 이후로 잠실동,대치동,삼성동에 모든 단지 호가가 오르고 매물이 사라집니다. 

 

정부입장에서는 참 난감할 수 밖에 없는 상황이었죠. 

 

아니 LTV 0으로 눌러놔서 겨우 잡아놨는데 ... 또 전고점을 뚫어버리려고 하고 있으니깐 말입니다.

 

 

그래서 결단을 내려버립니다.  용산 정비창 이후에 또 '토지거래허가제'를 걸어버립니다.

 

차이점은 정비창은 제대로 된 '주거지역'이 없었다면  잠.삼.대.청이라고 불리우는 지역들은 모두 대규모 주거밀집지역이라는 점입니다.

 

그렇게 거래가 가능한 짧은 기간동안 잠삼대청은 조정받던 상반기 가격을 끝내고 19년 최고점을 모두 회복한 상태에서 최장 5년이라는 긴 잠에 들게 됩니다.

 

 

그런데 문제는 여기서 터져버리는데 바로 '토지거래허가제' 풍선효과입니다.

 

잠삼대청을 묶은 이유는 결국 삼성역-종운역을 기점으로 가장 가까운 단지들을 묶어버린 것인데  웃긴 건 바로 옆에 지역들은 살아있었단 말이죠.

 

도곡동과 신천동은 특히나  잠실동,대치동 바로 옆인데 묶이지 않고 살아있는 덕분에 투자자들은 여기로 달려갑니다.

 

이외에도 역삼,개포와 반포,서초동 등도  비허가제 풍선효과를 받게 됩니다.

 

특히나 도곡렉슬은 단기간에 4억 이상 상승

 

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2020년 하반기의 꽃은 '임대차 3법' 통과와 재건축 실거주 2년 법안이 있겠습니다.

 

'3부'에 서술했던  1가구 1주택자의 귀환,  치솟는 보유세에 의한 조세전가,  주요 재건축 단지들의 분양/착공 지연 등으로 

 

임대가능한 '전세물량'은 줄어드는데 서울 핵심지에서 살아야만 하는 사람들은 꾸준하거나 늘어나니  2020년부터 슬슬 전세값이 오르기 시작합니다.

 

 

이에 불안감을 느낀 여당에서는 2+2 를 기반으로 전세계약갱신청구권이 포함된 임대차 3법을 준비합니다.

 

이 때도  부포를 비롯한 많은 고수/전문가들이  ㅂㄷㅂㄷ 거리면서 '멈춰'를 외쳤지만   '김태년의 올해의 포즈'와 함게 임대차 3법이 통과됩니다.

 

 

2+2가 실행된다면 몇 가지 문제가 있는데 대표적인게 3가지가 일단 있습니다.

 

1. 전세가격이 증가한다.

 

집주인은 바보가 아니다. 2년 뒤에 세입자를 내보내지 못한다면 4년치 보증금/월세를 받아놔야 수치타산이 맞는다.(상승할 것을 예측한 금액으로)

 

2. 소수의 '승리'한 임차인만 혜택을 본다.

 

운 좋게도 계약갱신에 성공한 임차인은 싼 가격에 2년 목숨을 연장하게되지만  신규로 해당지역에 입성하려는 사람이나

갱신을 성공하지 못한 임차인은 훨씬 비싼 가격을 거래해야만 한다.

 

3. 임대차 분쟁의 증가

 

계약갱신청구권을 쓰려는 자 vs 막으려는 자의 싸움이 심화되고 법적 소송 및 손해비용 청구 등  '거래비용'의 증가-추후 전세가격에 녹아듬

 

이것도 우리 홍남기 부총리님께서 손수 '1홍남기' 라는 단위로 몇천만원 보상을 하셔서 세입자를 내보내셨죠.

 

 

이렇듯 부작용은 정책을 만드신 '홍남기 기재부장관'도 피해갈 수 없었고 쌓여왔던 전세가격 상승 요인으로 인해 전세가격은 가파르게 오르고 있습니다.

 

이때도 대깨형님들께서는 '야 니들이 올릴 수 있으면 올려봐' 라고 하셨지만 시장에서는 올려버렸죠.

 

앞선 글들에서도 적었듯이 시장에서 물건은 '경쟁'을 합니다.  그래서 나만 가격을 올리면  망합니다.  

 

그런데 시장의 모든 공급자가 '올려야만 하는 이유'를 공통적으로 가지게 된다면?   가격은 오르는 것입니다.  

 

 

전세가격은 앞으로도 더 상승할 예정인데 올해 역대급 보유세와 2+2가 본격적으로 갱신 종료되는 내년 7월/8월부터  청구서가 날아갈 것이고

 

로또 분양 기다리거나 아이들 교육 시켜야하는 여러분들은  청구서에 싸인을 하던가 한단계씩 하급지로 밀려나게 될 것입니다.

 

+ 여기에 기름을 더 끼얹는게  보통 '입주장'이 오면 전세가 하락을 할텐데 분상제 아래에서 분양을 하는 단지들은 '수분양자' 들이 전세를 내놓을 수 없습니다.

 

즉 원래대로라면 100이라는 물량이 시장에 유통되어야 할텐데 60~70으로 줄어드는 결과가 나오죠

 

5부 이후에 다룰 '이주/멸실 수요'도 있으니 5부에서 다루겠습니다.

 

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드디어 2020년 마지막 방점을 찍으신  '재건축 2년 실거주 해야 입주권 준다'  법안입니다.

 

이 글을 쭈욱 읽어오신 분들은  현재 재건축에 사상 최대의 규제가 걸려있는 것을 알 것입니다.

 

그런데도 가격이 계속 오릅니다.  이유는 신축이 올라서... 그 신축은 왜 오르지? (재건축을 규제해서...ㅋㅋ)  

 

 

근데 우리 문프는 너무 꽤심한 것이에요. 때려도 때려도 올라오는 잡초같은 놈들 어떻게 박멸할까? 하다가 나온 것이

 

재건축 아파트 2년 실거주해야 '입주권'을 준다는  초딩수준의 생각을 해버립니다.

 

 

예를 들어 강남 녹물의 상징  x마 아파트에 실거주하는 사람이 몇이나 될까요? ㅋㅋ 많지는 않을 것입니다.

 

그냥 x마아파트가 재건축이 되면 지역 대장아파트가 될 것이고 그 때 들어갈 생각으로 선투자한 분들이 많을 것이죠.

 

이런 곳에 2년 실거주 조건이 붙어버린다면 절대로 '재건축 동의' 가 안나올 것이고 안나오는 곳들은 뭐다? 사업진행이 안된다 = 시세 망. 이걸 노린겁니다.

 

그래도 무작정 소급시키면 안되니까 단서를 붙입니다.

 

"야 연말까지 조합설립 신청'한 단지들은 봐준다.  우리 k-180석이야 진짜 한다면 한다" 라고 선포를 해버림 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

 

이는 정책적으로 '대재앙'의 결과를 만들어버립니다.

 

바로 잠자던 '압구정 재건축 시계'를 움직이게 만드는 것과 재건축 '전세상승' 두 마리 토끼를 모두 잡아버림

 

사실 많은 전문가들이 저 법안 위헌소지도 크고 진짜 되겠어? 라지만  내가 소유주라면 불안해서 참을 수가 없습니다.

 

그래서 그동안 뜨뜨미지근하던 압구정 할아버지들까지도 속전속결로 속속들이 재건축 조합 동의서가 걷히고

 

조합설립신청이 강남 곳곳에서 일어나게 됨.

 

-이는 5부에서 다루게 될 '오세훈' 의 뻘짓과 연결됨

 

+ 비운의 녹물 은x아파트처럼 조합설립은 가망이 없는 단지들은  소유주들이 실제로 녹물 먹으러 '실거주'를 들어오는 사태가 벌어집니다.

잠5,은마 ,124주구 같은 곳들은 그동안  재건축 아파트라는 이유와 열악한 환경 때문에 전세가격이 싸게 유지가 됐는데  이 거지같은 

 

입주권 법안예고 때문에  집주인들이 세입자를 내보내고  올수리 인테리어를 해서 거주하기 시작합니다.

 

그 결과 전세매물이 줄어들고  곧 죽어도 대치동에서 학교를 다녀야하는 세입자들의 니즈 때문에

 6억짜리 은마아파트 전세가격이 10억까지 단숨에 뛰게 됨.

 

에이 은마같은 쓰레기에 10억이면 다른데 가면 되는거 아니에요? 라고 하면 옆에 멀쩡한 아파트들 전세는 20억이 넘기 때문이다.. ㅋㅋ

 

 

이후 일련의 사태에 쫄아버린 문프와 민주당은 슬그머니 '무승부로 하지 않을래?" 를 시전하며 여태까지 법안을 만들지 않고있다.

 

 

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5부에 계속...