[뉴스]증권사·보험사 해외 부동산 투자, 코로나19 이후 건전성 악화 우려
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05.14
증권사·보험사 해외 부동산 투자, 코로나19 이후 건전성 악화 우려
임아영 기자 [email protected]
코로나19 상황이 장기화될 경우 증권사, 보험사 등의 해외 상업용 부동산 투자 건전성이 악화될 것이란 우려가 나왔다. 투자 위험을 조기에 경고할 수 있는 체계 마련이 필요하다고 전문가들은 조언했다.
15일 한국국제금융학회·한국금융연구원·대외경제연구원 주최로 열린 ‘팬데믹 이후 국제금융시장의 불안과 한국의 정책 대응’ 세미나에서 김현태 금융연구원 연구위원은 “코로나19로 인한 경제활동 위축으로 부동산 지분투자 등 후순위 상품의 손실위험이 커지고 있다”고 진단했다.
코로나19 충격으로 상업용 부동산 현금흐름이 나빠졌기 때문이다. 미국의 10월 상업용 부동산 가격지수는 122.2로 나타났는데 이는 코로나19 확산 전인 2월 대비 9.6% 하락한 수치다. 유럽도 같은 기간 부동산 가격지수가 약 7.1% 하락했다. 이동 제약으로 ‘숙박업’과 ‘소매업’에 대한 타격이 커 6월 숙박시설 유동화증권 연체율은 24%로 정점을 기록했다. 이후 감소 추세이나 여전히 19%로 높은 수준이다.
국내 증권사, 보험사, 자산운용사 등 비은행금융회사들은 2010년대 해외 부동산 투자를 늘려왔다. 저금리 상황에서 낮은 수익률을 만회하기 위해 고위험 투자를 확대해왔기 때문이다. 국내 대형 증권사, 보험사의 해외 대체투자 규모를 보면 지난해 6월 말 기준으로 29조3000억원으로 이중 48%(14조1000억원)가 해외 부동산에 몰려 있다. 특히 국내 금융사들의 해외 부동산 투자는 오피스빌딩, 호텔, 리조트 등 상업용 부동산에 집중됐는데 이중 후순위 대출 등 고위험 익스포저(위험노출액) 비율은 80%(11조3000억원)로 높은 수준이다. 중소형 증권사와 보험사까지 고려하면 전체 해외 부동산 투자 익스포저는 20조1000억원, 이중 고위험 익스포저는 16조원으로 추정된다.
게다가 이들 투자는 2016년 미국, 유럽 등의 부동산 가격이 고평가됐던 시기에 집중돼 있다. 김 연구위원은 “해외 익스포저 대부분이 변제순위가 낮은 지분 투자이거나 후순위채나 전환사채를 이르는 ‘메자닌’ 형태로 구성돼 있다”며 “향후 문제가 발생하면 투자자금 회수율이 낮을 것으로 예상된다”고 밝혔다. 상업용 부동산 금융에서 메자닌 대출은 대부분 실제 부동산 소유주와 직접적인 대차 관계를 맺지 않는다. 메자닌 투자자는 선순위 투자자가 부동산 소유회사에 저당권을 행사한 다음 피해를 모두 복구하고 남은 자금에 한해서만 권리를 주장할 수 있는 구조다.
임아영 기자 [email protected]
코로나19 상황이 장기화될 경우 증권사, 보험사 등의 해외 상업용 부동산 투자 건전성이 악화될 것이란 우려가 나왔다. 투자 위험을 조기에 경고할 수 있는 체계 마련이 필요하다고 전문가들은 조언했다.
15일 한국국제금융학회·한국금융연구원·대외경제연구원 주최로 열린 ‘팬데믹 이후 국제금융시장의 불안과 한국의 정책 대응’ 세미나에서 김현태 금융연구원 연구위원은 “코로나19로 인한 경제활동 위축으로 부동산 지분투자 등 후순위 상품의 손실위험이 커지고 있다”고 진단했다.
코로나19 충격으로 상업용 부동산 현금흐름이 나빠졌기 때문이다. 미국의 10월 상업용 부동산 가격지수는 122.2로 나타났는데 이는 코로나19 확산 전인 2월 대비 9.6% 하락한 수치다. 유럽도 같은 기간 부동산 가격지수가 약 7.1% 하락했다. 이동 제약으로 ‘숙박업’과 ‘소매업’에 대한 타격이 커 6월 숙박시설 유동화증권 연체율은 24%로 정점을 기록했다. 이후 감소 추세이나 여전히 19%로 높은 수준이다.
국내 증권사, 보험사, 자산운용사 등 비은행금융회사들은 2010년대 해외 부동산 투자를 늘려왔다. 저금리 상황에서 낮은 수익률을 만회하기 위해 고위험 투자를 확대해왔기 때문이다. 국내 대형 증권사, 보험사의 해외 대체투자 규모를 보면 지난해 6월 말 기준으로 29조3000억원으로 이중 48%(14조1000억원)가 해외 부동산에 몰려 있다. 특히 국내 금융사들의 해외 부동산 투자는 오피스빌딩, 호텔, 리조트 등 상업용 부동산에 집중됐는데 이중 후순위 대출 등 고위험 익스포저(위험노출액) 비율은 80%(11조3000억원)로 높은 수준이다. 중소형 증권사와 보험사까지 고려하면 전체 해외 부동산 투자 익스포저는 20조1000억원, 이중 고위험 익스포저는 16조원으로 추정된다.
게다가 이들 투자는 2016년 미국, 유럽 등의 부동산 가격이 고평가됐던 시기에 집중돼 있다. 김 연구위원은 “해외 익스포저 대부분이 변제순위가 낮은 지분 투자이거나 후순위채나 전환사채를 이르는 ‘메자닌’ 형태로 구성돼 있다”며 “향후 문제가 발생하면 투자자금 회수율이 낮을 것으로 예상된다”고 밝혔다. 상업용 부동산 금융에서 메자닌 대출은 대부분 실제 부동산 소유주와 직접적인 대차 관계를 맺지 않는다. 메자닌 투자자는 선순위 투자자가 부동산 소유회사에 저당권을 행사한 다음 피해를 모두 복구하고 남은 자금에 한해서만 권리를 주장할 수 있는 구조다.
김 연구위원은 다만 아직까지 자기자본대비 해외 부동산 익스포저는 양호한 상태라고 분석했다. 그러나 코로나19가 장기화돼 경기회복이 더딘 경우에는 건전성이 악화할 우려가 크다. 김 연구위원은 금융당국이 금융회사들의 고위험·고수익 투자 현황을 지속적으로 모니터링하고 위험을 조기에 경고할 수 있는 체계를 구축할 필요가 있다고 제언했다. 국내 금융시장의 특성상 글로벌 금융시장의 불안이 급속히 전파될 수 있기 때문이다. 김 위원은 “당국은 금융회사들의 포트폴리오 다변화를 유도할 필요가 있다”며 “채무불이행이 발생하면 대규모 원금 손실 가능성이 있어 금융소비자 보호 측면에서 보완책도 마련해야 한다”고 말했다.
